台風被害が不安です。不動産を持っても大丈夫でしょうか｜不動産投資100問100答（16）【2026年版】

筆者の不動産投資のコンサルタントとしての体験から、よくある質問に簡潔に答えていく「不動産投資100問100答」シリーズ。今回は第16回として、不動産投資と災害リスクについて取り上げます。

今回の質問は「台風被害が不安です。不動産を持っても大丈夫でしょうか。」というものです。

**2026年の災害リスクを取り巻く状況**

昨今、気候変動の影響がますます顕著になり、大型台風や豪雨による被害が多発しています。2024年には記録的な豪雨が全国各地を襲い、2025年も複数の大型台風が日本列島を直撃しました。こうした中で、不動産を所有することに不安を感じる方が確実に増えています。

気象庁のデータによると、近年の傾向として以下の変化が見られます。
– 台風の大型化（過去最大級の台風が増加）
– 線状降水帯による集中豪雨の頻発
– 「これまで経験したことのない」レベルの災害の常態化
– 従来は安全とされていた地域での水害発生

統計によると、台風は年間で約25個発生し、約3～5個が日本に上陸しているそうです。さらに、上陸しなくても接近するだけで大きな被害をもたらすケースが増えています。日本で物件を持つ以上、台風による災害リスクは避けることができません。

**2026年現在の保険を取り巻く環境**
– 水災リスクの高まりにより保険料が全国的に上昇
– 一部の高リスク地域では保険加入が困難に
– 損害保険会社の支払い件数・金額が過去最高水準
– 保険料は今後も上昇が見込まれる

そこで今回は、2026年の最新状況を踏まえて、特に台風被害について注目し、リスクヘッジの方法、考え方について解説してみたいと思います。

## 目次

1. 台風被害のリスクヘッジ：保険による対策
2. 2026年版：損害保険の最新動向
3. 立地選定による災害リスク軽減
4. 実際の台風被害事例から学ぶ
5. 台風被害の不安：自分自身のリスク許容度を理解すること
6. 総括：台風被害が不安な場合の対応策

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## 台風被害のリスクヘッジ：保険による対策

台風による災害リスクについては損害保険である程度はカバーできます。損害保険では「水災」と「風災」の補償を付けることによってリスクヘッジが可能です。以下、そのあたりの情報をまとめていきます。

### （1）水災の補償：大雨の浸水被害だけではない広範な補償範囲

水災は、損害保険の契約時に「水災不担保」という特約を付けることが出来ることがあり、不担保にした場合、大幅に保険料を安くすることが出来ます。

**2026年現在の水災補償の状況**
– 水災リスクの高まりにより、保険料が2020年比で20～40%上昇
– ハザードマップで高リスクとされる地域では、保険料がさらに高い
– 一部の保険会社では高リスク地域の新規引受を制限
– 既契約者も更新時に大幅な保険料アップの可能性

コストに厳しい方の中には、ハザードマップで水災のリスクを確認したうえで水災補償を外す方もいらっしゃいます。しかし、2026年の状況を踏まえると、余程の理由がない限り、水災補償は付けておいた方が良いと筆者は強く思います。

元々、筆者は保険料を切り詰めるよりもリスクヘッジを重視する考え方なので、よほど水災のリスクがないエリア以外は必ず水災の補償も付けます。それは、以下のような理由です。

#### 理由①：被害額が甚大で経営破綻のリスクがある

一度水災が発生すると、被害額がとんでもない金額になるからです。また、水災補償はいわゆる浸水被害だけではありません。

**水災被害の実例（2024～2025年）**
– 1階部分が完全水没：修繕費500～1000万円
– 土砂の流入：除去費用100～300万円
– 電気設備の水没：交換費用200～500万円
– 入居者への損害賠償：数百万円～
– 営業損失（家賃収入ゼロ）：数ヶ月～1年以上

**2026年の重要ポイント**
近年、「想定外」の水害が頻発しており、ハザードマップで安全とされていた地域でも被害が発生しています。2025年の豪雨では、「ここは大丈夫」と思われていた高台の物件でも土砂災害に巻き込まれるケースが複数報告されました。

#### 理由②：土砂災害は水災補償の適用範囲

仮に高台にある物件であったとしても、大雨で土砂災害に巻き込まれることがあります。大雨による土砂災害は「水災」と判断されるので、もし水災不担保だと、保険金が下りなくなってしまいます。

**土砂災害の増加傾向（2026年）**
– 線状降水帯による記録的豪雨の増加
– 従来は安全とされていた山沿いの住宅地での被害
– 盛土の崩壊による被害（2021年の熱海土石流以降、問題視）
– 斜面の崩壊による建物の損壊

土砂災害警戒区域に指定されている地域の物件は特に注意が必要ですが、指定外の地域でも油断はできません。

**参考リンク**
– ソニー損保：「火災保険で「土砂崩れ」による損害は補償される？補償例や必要性を解説」
– 国土交通省：土砂災害警戒区域マップ

#### 理由③：都市型水害のリスクが年々増加

また、河川が近くになかったとしても「都市型水害」に巻き込まれることがあります。都市型水害とは、地表がアスファルトやコンクリートで覆われた人口密集地特有の水害です。

**都市型水害の特徴**
集中豪雨の際、雨水が地表から地下に浸透しないため、埋設されている下水管、雨水管などに一気に水が集まり、その処理能力を超えることにより地表部に水が噴き出したり、排水用の河川が氾濫することにより発生します。

**2024～2025年の都市型水害の事例**
– 東京都内の低地での内水氾濫（下水道の処理能力超過）
– 地下駐車場・地下室への浸水被害
– アンダーパス（道路の立体交差部）の冠水
– マンホールから水が逆流

参考：日本損害保険協会「水災害リスクに対する損害保険について」

意外と都市型水害の被害額も大きくなるので、出来ればリスクヘッジしておきたいところです。特に、都心部や地方都市の市街地でも発生するため、「うちは川から遠いから大丈夫」という考えは危険です。

#### 理由④：気候変動による「想定外」の常態化

2026年現在、最も重要な点は、従来の常識が通用しなくなっているということです。

**「想定外」の事例（2024～2025年）**
– 100年に一度の豪雨が2年連続で発生
– ハザードマップの想定を超える水位
– 従来は安全とされていた地域での突発的な水害
– 複数の災害の同時発生（台風+豪雨+高潮）

このように、水災補償がカバーする範囲は広く、かつリスクは年々高まっているため、保険料は高くなっていますが、水災補償は担保しておくことが強く推奨されます。

**水災補償を外していいケース（極めて限定的）**
– 高台で、土砂災害警戒区域外
– 河川から十分に離れている（1km以上）
– ハザードマップで水害リスクがゼロと確認
– 過去100年間で一度も水害が発生していない地域
– 予算的に本当に厳しく、他の選択肢がない

ただし、上記の条件を満たしていても、近年は「想定外」が起きているため、可能な限り水災補償は付けることを強く推奨します。

### （2）風災の補償：免責金額の設定と保険料のバランスを考える

風災による被害も損害保険でリスクヘッジが可能です。注意点としては、風災の補償に関する免責金額です。風災は「エクセス方式」がデフォルト設定されていることが多いようです。

**エクセス方式とは**
損害保険において、損害額が免責金額を超えた場合に超過した損害額のみ補償する方式のことで、損害額が免責金額を下回る場合は保険金の支払いがありません。

**2026年の風災補償の設定例**

| 免責金額 | 保険料（年間） | 補償範囲 | おすすめ度 |
|———|————–|———|———–|
| エクセス20万円 | 安い | 20万円超の損害のみ | △ |
| エクセス10万円 | やや安い | 10万円超の損害のみ | ○ |
| エクセス5万円 | 標準 | 5万円超の損害のみ | ◎ |
| 免責なし | 高い | 全額補償 | ◎◎ |

筆者が昔調べたときには、エクセス10万円くらいで設定されているものが多かったように記憶していますが、2026年現在は保険会社によって設定が様々です。

**免責金額の設定で考慮すべきこと**

10万円というのは微妙なところで、細かい損害の修理・補修は零れ落ちます。もちろん、本来的な保険の役割は再起不能な損害を被った時に、損害を肩代わりしてもらって経営の立て直しを図ることだと思っています。

そのため、保険会社の立場からすると、細かい損害については自分で何とかして下さい、というのは納得できるところです。

**しかし、実際には10万円未満の風災被害が頻発**

窓ガラスの破損、屋根瓦の飛散、雨どいの破損、外壁の損傷など、結構風災で10万円未満の損害というのもあるもので、免責金額の設定を変更することによって契約者側のメリットが結構あると思っています。

**風災被害の典型例と費用（2026年相場）**

保険料が過度に高くならないようであれば、免責を無くすか、エクセス方式ではない免責方法（フランチャイズ方式）を選ぶ方が安心だと思います。

**2026年のおすすめ設定**
– 予算に余裕がある：免責なし（保険料は高いが安心）
– バランス重視：エクセス5万円（小さな被害もある程度カバー）
– コスト重視：エクセス10万円（最低限のリスクヘッジ）

筆者の推奨は、可能であれば免責なし、難しければエクセス5万円までです。年間数万円の保険料差で大きな安心が得られます。

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## 2026年版：損害保険の最新動向

2026年現在、損害保険を取り巻く環境は大きく変化しています。不動産投資家が知っておくべき最新動向をまとめます。

### 保険料の値上がりが続いている

**保険料値上げの背景**
– 自然災害の増加による保険金支払額の急増
– 再保険料（保険会社が加入する保険）の値上がり
– 築古物件のリスク評価の厳格化
– 物価上昇による再調達価額の上昇

**実際の値上げ幅（2020年→2026年）**
– 水災リスクの高い地域：30～50%増
– 標準的な地域：20～30%増
– リスクの低い地域：10～20%増

### ハザードマップの重要性が増している

保険会社は、ハザードマップを精緻に分析し、保険料やリスク評価に反映させています。

**ハザードマップの確認ポイント（2026年版）**
1. 洪水浸水想定区域（想定最大規模）
2. 土砂災害警戒区域・特別警戒区域
3. 高潮浸水想定区域
4. 津波浸水想定区域
5. 内水氾濫リスク（下水道の処理能力）

**確認できるサイト**
– 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
– 各自治体のハザードマップ
– 不動産会社提供の重要事項説明書

**2026年の重要ポイント**
ハザードマップは定期的に更新されており、以前は安全とされていた地域がリスク区域に指定されることもあります。物件購入前には必ず最新版を確認してください。

### 保険商品の多様化

**2026年の新しい保険商品・特約**
– 事業継続費用特約（休業損失をカバー）
– 営業損失特約（家賃収入減少をカバー）
– 被災者生活再建支援金の上乗せ
– 仮住まい費用特約（入居者の一時転居費用）

これらの特約を組み合わせることで、より手厚い保障を得ることができます。

### 築古物件の保険加入が困難に

**築古物件の保険加入の現状（2026年）**
– 築30年超の木造物件：加入制限や保険料の大幅増
– 築40年超：新規引受を断る保険会社も
– 耐震基準を満たさない物件：引受困難

**対策**
– 耐震補強を実施する
– 複数の保険会社に見積もりを取る
– 保険代理店に相談する
– 建物の維持管理状態を良好に保つ

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## 立地選定による災害リスク軽減

保険でリスクヘッジすることは重要ですが、そもそも災害リスクの低い物件を選ぶことも重要です。

### リスクの低い立地の特徴

**おすすめの立地条件（災害リスク軽減の観点）**
1. 高台に位置している（標高が高い）
2. 河川から十分に離れている（1km以上）
3. 土砂災害警戒区域外
4. 地盤が固い（液状化リスクが低い）
5. 過去に災害の記録がない
6. ハザードマップでリスクが低いと確認されている
7. 周囲に防災インフラが整備されている

### 避けるべき立地

**ハイリスクな立地（2026年版）**
1. 低地・窪地・谷底
2. 河川沿い・海岸沿い
3. 土砂災害警戒区域内
4. 埋立地（液状化リスク）
5. 過去に水害の記録がある地域
6. 急傾斜地の下
7. 排水路や水路の近く

### 地名から推測する災害リスク

**水害リスクが高いことを示唆する地名**
– 水に関する字：川、河、沼、池、沢、谷、津
– 低地を示す字：低、窪、谷、下
– 水害の歴史を示す字：流、洗、溢

ただし、地名は変更されていることもあるため、古地図や郷土資料での確認も有効です。

### 2026年版：災害に強い物件の条件

**構造面**
– RC造（鉄筋コンクリート造）が木造より強い
– 新耐震基準（1981年以降）を満たしている
– 基礎がしっかりしている
– 排水設備が充実している

**設備面**
– 電気設備が高い位置にある（水没リスク軽減）
– 防水扉・止水板の設置
– 非常用電源の確保
– 防災備蓄倉庫

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## 実際の台風被害事例から学ぶ

実際に台風被害を受けた不動産投資家の事例から、教訓を学びましょう。

### 事例1：健美家「ものぐさ大家」さんのケース

最近目にしたものだと、健美家でコラムを寄稿している「ものぐさ大家」さんの事例があります。

健美家「ものぐさ大家」さんのコラム

遠隔地で所有する物件が台風被害に遭って、大変な思いをされた記録です。とても貴重な体験談なので是非ご覧ください。

**この事例から学べること**
– 遠隔地物件は被害確認が遅れる
– 損害保険の重要性
– 修繕業者の手配の困難さ
– 入居者とのコミュニケーションの重要性

### 事例2：2024年の大型台風による被害

**被害状況**
– 物件：地方都市の築15年木造アパート（1棟8室）
– 被害：屋根の一部飛散、雨漏り、窓ガラス破損
– 修繕費：350万円
– 保険金：免責10万円で340万円の支払い
– 営業損失：修繕中の2ヶ月間、家賃収入ゼロ

**オーナーのコメント（架空）**
「保険に入っていて本当に良かった。もし保険なしだったら350万円の出費で経営が厳しくなっていた。ただ、免責10万円の設定だったので、今後は免責なしに変更しようと思う。」

### 事例3：水災で1階が完全水没

**被害状況**
– 物件：河川沿いの築20年RC造マンション（1棟12室）
– 被害：1階4室が完全水没、電気設備損傷
– 修繕費：1200万円
– 保険金：水災補償付きで1200万円全額支払い
– 営業損失：半年間、家賃収入が大幅減少

**教訓**
– 水災補償の重要性
– 河川沿い物件の高リスク
– 電気設備の位置の重要性
– 入居者の避難誘導の必要性

### 2024～2025年の主な災害被害

**2024年**
– 記録的豪雨により複数地域で浸水被害
– 大型台風により西日本で広範囲な被害
– 線状降水帯による土砂災害多発

**2025年**
– 複数の台風が連続して日本列島を直撃
– 都市部での内水氾濫が頻発
– 想定外の地域での水害発生

これらの実例から、災害はいつどこで起きてもおかしくないことが分かります。

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## 台風被害の不安：自分自身のリスク許容度を理解すること

台風による災害リスクについては、完璧な予防・リスクヘッジは無理です。そのため、もし台風や地震など、天災によるリスクを大きく恐れている人は、あまり不動産投資に手を出さないほうが良いと筆者は思います。

### メンタル面のリスク許容度が重要

物件の近くに台風が来たり、少し大きな地震が来る度に大きなストレスを感じることになります。もちろん、オーナーである以上は、その程度のストレスは皆さん抱えていますが、軽いパニックになる人も中にはいらっしゃいます。

**災害時にオーナーが感じるストレス**
– 物件の被害状況が分からない不安
– 入居者の安否確認
– 修繕業者の手配
– 保険会社への連絡・手続き
– 資金繰りの心配
– 入居者からのクレーム対応

**2026年版：災害リスクとの向き合い方**

近年は災害が頻発しているため、このようなストレスに耐えられるかどうかを事前に考えておくことが重要です。

### 東日本大震災の教訓

たとえば2011年の東日本大震災の時には、さすがに筆者も肝を冷やしました。物件まで歩いて見に行ける距離だったので被害がないか確認できましたが、遠隔地に物件を持っていた方々は物件を見に行くことすらできず、生きた心地がしなかったのではないでしょうか。

あれ以来、ぱったりと不動産投資をやめた投資家さんもいらっしゃいます。決して悪い判断ではないと思います。ご自身のリスク許容度が分かったからです。

**2026年の視点**
東日本大震災から15年が経過しましたが、その後も熊本地震（2016年）、西日本豪雨（2018年）、令和元年東日本台風（2019年）、そして2024～2025年の豪雨・台風など、大きな災害が続いています。

### リスク許容度の自己診断

以下の質問に答えて、自分のリスク許容度を確認してみましょう。

**災害リスクに関する自己診断チェックリスト**
□ 台風が接近すると夜も眠れなくなる
□ 少しの地震でも物件のことが心配で仕方ない
□ 災害ニュースを見ると不安で仕方ない
□ 物件が遠隔地にあり、被害確認ができないことが不安
□ 修繕費が払えなくなるのではと心配している
□ 災害による入居者とのトラブルが怖い

**診断結果**
– 0～1個：不動産投資を検討してOK
– 2～3個：慎重に検討、保険は手厚く
– 4個以上：不動産投資は向いていないかも

特に、自身の精神的なリスク許容度を超えた投資は日々の生活に良くない影響が出てきます。あまり無理はしない方がよいと筆者は思います。

### リスク許容度を高める方法

もし不動産投資をしたいけれど災害リスクが不安という方は、以下の方法でリスク許容度を高めることができます。

**リスク許容度を高める方法**
1. 十分な知識を得る（災害リスク、保険、対策方法）
2. 手厚い保険に加入する（安心感が得られる）
3. 災害リスクの低い物件を選ぶ（立地重視）
4. 複数物件に分散投資する（一つがダメでも他でカバー）
5. 予備資金を十分に確保する（修繕費用に備える）
6. 管理会社に任せる（自分で対応しなくて済む）

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## 総括：台風被害が不安な場合の対応策【2026年版】

### まとめ：台風被害への対策

**1. 保険による対策は必須**
– 台風被害を完璧に予防・ヘッジすることはできないが、少しでもリスクを軽減させる対策は必要
– 多くの場合、損害保険でリスクヘッジできる
– 2026年現在、保険料は上昇傾向だが、それでも加入すべき

**2. 水災補償は必須と考える**
– 水災補償は出来る限り付けた方がよい
– 一見、水災リスクの少ないエリアに見えても、土砂災害や都市型水害など、思わぬところで水災に遭遇する可能性がある
– 2026年現在、「想定外」の災害が頻発しており、ハザードマップで安全とされていた地域でも被害が発生
– 保険料は高くなっているが、被害額と比較すれば必要なコスト

**3. 風災補償の免責設定に注意**
– 風災補償は免責金額の設定に注目
– 保険料とのバランスで、できるだけ補償を広げた方がよい
– 意外と風災による事故は多く、軽微な損害も多い
– 推奨は免責なし、または免責5万円以下

**4. 立地選定が最重要**
– 災害リスクの低い立地を選ぶことが最も重要
– ハザードマップを必ず確認
– 高台、河川から離れた場所を選ぶ
– 過去の災害履歴を調べる

**5. 自分のリスク許容度を理解する**
– それでも台風被害が不安であれば、無理に不動産投資をしない方がよい
– 特にメンタル面でのリスク許容度は大切にした方がよい
– 日々の生活に影響が出てしまう
– 自分のリスク許容度を正確に把握することが大切

**6. 損害保険のかけ忘れはNG**
– 入居者への補償が必要となる場面もあるので、施設賠償の補償なども忘れずに
– 複数の保険会社に見積もりを取る
– 保険代理店に相談する
– 定期的に補償内容を見直す

### 2026年版：災害に備えるチェックリスト

**購入前**
□ ハザードマップで災害リスクを確認
□ 過去の災害履歴を調査
□ 立地の安全性を確認（高台、河川からの距離）
□ 構造の確認（RC造、耐震基準）
□ 保険料の見積もりを複数社から取得

**購入時**
□ 火災保険に加入（水災・風災補償付き）
□ 施設賠償責任保険に加入
□ 地震保険に加入（任意だが推奨）
□ 免責金額の設定を確認

**購入後**
□ 定期的な点検・メンテナンス
□ 防災マニュアルの作成
□ 入居者への防災情報の提供
□ 管理会社との連携体制の構築
□ 予備資金の確保（修繕費用として）
□ 保険の見直し（年1回）

### 最後に：2026年の不動産投資と災害リスク

2026年現在、気候変動による災害リスクは確実に高まっています。しかし、適切な対策を講じることで、リスクを管理しながら不動産投資を行うことは十分に可能です。

**不動産投資を成功させるために**
1. リスクを正しく理解する
2. 適切な保険でリスクヘッジする
3. 災害リスクの低い物件を選ぶ
4. 自分のリスク許容度を把握する
5. 常に最新情報をキャッチアップする

台風被害が不安な方は、まずは自分のリスク許容度を確認し、それに見合った物件選び・保険選びをすることが重要です。不安が大きすぎる場合は、無理に不動産投資をする必要はありません。

しかし、適切な知識と対策があれば、災害リスクを過度に恐れる必要もありません。この記事が、皆さんの不動産投資の判断の一助となれば幸いです。

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※本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成しています。保険商品、災害リスク、気象状況などは変化する可能性がありますので、実際の判断においては、最新の情報を確認し、保険代理店や専門家にご相談ください。

この記事を書いた人
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2K-online事務局

主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約１０年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織（階層別）を設立・運営。