REIT（リート）とマンション投資を徹底比較！

投資を行うとき、安定した収益を長期間にわたって得たいと思う人は多くいます。
安定した収益を求める人に適した投資の「代表格」といえるのがREIT（リート）と不動産投資（マンション投資）です。

この二つは不動産を使うという点では同じですが、仕組を比較すると、所有件の有無など、メリット・デメリットも大きく異なります。

どんな点で違いが出るのか？今回は、この2つ、REIT（リート）とマンション投資を比較・解説いたします。

REIT（リート）とは？

REIT（リート）とは、不動産投資信託（REIT：Real Estate Investment Trust）のこと。投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。
そのため、REIT（リート）に投資することで、間接的に不動産に投資したことになります。後述しますが、ここが、直接不動産を所有するマンション投資との違いです。

REIT（リート）では不動産が証券化されて、10万円程度からの小口の資金で証券会社を通じて購入できます。
また、REIT（リート）は株のように価格が上ったり下がったりすることから、運用益以外に売却益も得られる可能性があります。

REIT（リート）での不動産投資は、「オフィスビル」「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行われます。
単一用途の不動産に投資されたREIT（リート）から、複数の用途の不動産に投資された総合型のREITまで、いろいろな種類の投資商品があります。

なお、単一用途に特化したREIT（リート）でも、数件から数百件の同じ用途の不動産に投資されており、この点でもリスク分散が図られています。

マンション投資と比較すると、マンション投資では、1棟マンション投資と区分マンション投資があります。REITの場合は、単独所有ではないという点で、区分マンション投資と
少し感覚が近いと思います。

ただ、区分マンション投資との違いは、不動産に対する所有権を持たないということです。

REITでは、投資家は所有権を持たないため、処分（売却など）をする権限がありません。
これに対し、マンション投資では、不動産に対して所有権を持つため、原則として自由に自分の権限で売買できます。
また、所有権を持つため、借主に対する対応を自分で行わなければなりません。（管理代行業者に委託する方法もあります）

一概には言えませんが、簡単に比較してみると、
不動産の所有・運営に関して手間がかからないのがREIT、
不動産を自分でコントロールできるのがマンション投資、ということになります。

１．REITのメリット

REITの主なメリットは以下のとおりです。

高利回り（株式よりも高い)
10万円から100万円の資金で投資が可能
証券取引所に上場しており、株式と同じように取引できるので換金性が高い
不動産の選定・運用・維持管理・賃貸募集などを専門家が行うため手間がかからない
分散投資でリスク軽減が図れる

主にマンション投資との比較で言えば、少額から投資可能、換金性（流動性）が高い、維持管理の煩雑さがない、というのがメリットと言えます。

２．REITの配当利回り

REITの配当利回りは、投資の代表的な株式投資の配当利回りに対して高く、リスク分散を図りながら高利回りが得られます。
東京証券取引所に上場されているREITの利回りは、アイビー総研株式会社の2017年11月末現在の「J-REIT市況月次レポート」によると平均4%（最低が約3%、最高は7%弱）です。

一方、株式投資の配当金利回りは、日本取引所グループ（JPX）の2017年11月現在の「株式平均利回り」によると約2%弱です。

３．REIT（リート）のデメリット

REIT（リート）の主なデメリットは以下のとおりです。

株式と同様に上場廃止になる可能性がある
投資法人が倒産する可能性がある
金利の変動や物件価格の低下で配当金が減少する
不動産の運営・管理・処分に関与できない

マンション投資と比較すると、やはり不動産の所有権がないため、運営に関与できないところがポイントです。仮に運営成績が悪かったとしても、運営改善を自分で図ることが出来ないのです。

不動産投資（マンション投資）とは？

次にマンション投資について解説します。
REIT（リート）と比較して、マンション投資は、直接不動産に投資し、その不動産を賃貸することで収益を上げる投資方法です。

1.マンション投資のメリット

マンション投資のメリットは以下のとおりです。

高利回り（REITよりも高い利回りを狙える）
ローンが組めるので数百万円の投資で数千万円の不動産を購入できる（レバレッジ効果が大きい）
生命保険の代わりになる（万が一、ローン支払い中に死亡しても家族には資産が残る）
ローン完済後、現物不動産としての担保力を生かし、他への投資が可能
自分で運営をコントロールできる

リートと比較すると、高利回りを狙える（買う物件によりますが）、レバレッジ効果が大きい、というのがポイントです。リスクが負うが、リターンも大きなものを狙えるのがメリットと言えます。

２．マンション投資の期待利回り

賃貸収入を目的としたマンション投資の期待利回りは、一般財団法人日本不動産研究所の2017年4月の「不動産投資家調査」によると主な政令指定都市における賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）で5.2%～6.1%です。

３．マンション投資のデメリット

一方、マンション投資のデメリットは以下のとおりです。

流動性が低い（換金しにくい）
空室や家賃下落リスクがある
分散投資するには大きな資金が必要となる
税金や管理費・修繕費などの維持費がかかる

リートと比べてみても、上記はほぼすべて当てはまり、相応にリスクがあることが分かります。

マンション投資とREIT（リート）の違い　実物資産を持つことのメリット

改めてマンション投資とREIT（リート）のメリットとデメリットについてみていきましょう。

REIT（リート）の場合、一番のメリットは、初期投資が少なくて済むという点です。
現物の不動産を購入する場合、都市部では数千万円が必要になります。

場合によっては、自己資金をある程度用意する必要もあるでしょう。
J-REITであれば、数十万円から始めることができますから、気軽に始めることが可能です。

また、一般に、マンション投資は流動性が低いですが、REIT（リート）は上場しているものであれば換金性は高いので、現金化したい時に時間をかける必要がありません。

一方で、REIT（リート）は元本保証がされている商品ではありませんから、流動性が高いとは言っても売却で損益が発生するリスクはあります。
また、上場廃止になったり、運営会社が倒産したりすれば、証券自体が無価値になってしまいます。

なにより、REIT（リート）では実物資産を保有することができません。
実物の不動産を所有していれば、節税になったり、物件を担保にさらに新しい物件を手に入れたりすることもできるようになります。

同じ不動産への投資でも、J-REIT（リート）は株やFXと同じような単なる投資の一種であり、実物の不動産への投資とは全く異なるものなのです。

では、実物資産を持つことのメリットにはどういったものがあるでしょうか。

まず一つは、先にも述べた節税効果です。
サラリーマンの場合、税の申告は会社が行ってくれるので、節税についてあまり考えたことがないという人も意外と多いものです。

サラリーマンの節税について、損益通算という考え方をご存知でしょうか。
2つ以上の所得がある場合に、一方の赤字と一方の黒字を合算して計算する方法です。
これによって、給与所得と不動産収益を合算し、節税につなげることができます。

また、マンション投資は相続税対策にもなります。
現金や証券の場合は時価で資産価値が評価されますが、不動産の場合は評価の方法が独自に定められており、マンションであれば約4～6割程度の評価になります。
その分、相続税の額も低くなるのです。

そして、J-REITと実物不動産のもっとも大きな違いは、銀行からの融資を受けることができるか否かです。
J-REITは証券ですから、融資を受けて購入するということはできません。

一方、実物資産となる不動産への投資の場合、不動産経営という事業的側面があるため、銀行から融資を受けることができます。
自分の手元にある資金が少なくても、融資を受けて物件を購入できますし、その物件を担保に次の物件を購入するということもできます。

REIT（リート）・マンション投資、それぞれ向いている人とは？

REIT、マンション投資、それぞれ向いている人には特徴があります。

１．REIT（リート）に向いている人

REIT（リート）では、投資法人がたくさんの不動産に投資するので、投資物件が少ないときの「空室」や「家賃下落」が投資家の収益にダイレクトに影響しません。
REIT（リート）のリスク分散は専門家によって十分な対策がとられています。

また、REIT（リート）はマンション投資に比較すると少額の資金から購入できます。
さらに、REIT（リート）は現物資産に投資しないため、不動産の維持費や税金などがかかりません。

そのほかに、賃貸人の募集や物件の維持管理のための時間や手間がかからないという特徴があります。

そのため、まずは少額投資からと思っている人や維持費のようなランニングコスト発生は避けたい、あるいはリスクをなるべく分散させたいと思っている人はREITに向いています。
また、REITは証券市場で取引されており、売却も簡単にでき、いざというときにも現金化したい人にも向いています。

まとめ

投資のリスクや、手間と時間をかけずに安定した収益を得たい人
比較的少額から投資を始めたい人
投資金額以外の余分な資金は使いたくない人
いざというときの資金対策のために早い現金化が必要な人

２．マンション投資に向いている人

マンション投資は、個別の現物不動産を確認することが可能なため、情報を集めて物件について納得をしたうえで投資することができます。
そのため、空室になりにくい立地や物件の設備などを自分で確認して投資できるといったように、リスクを自分である程度コントロールできます。

また、現物不動産は担保能力が高いので、ローンを完済すればそれを担保にして、大きな資金を用意することなく次の不動産投資がしやすくなります。
ただしREIT（リート）に比較すると投資金額は大きくなります。

また、ローンが利用できるため、自己資金よりも数倍の不動産を購入し、それを活用してさらに次の投資につなげていくこともできます。
不動産投資の基本は、物件を長期保有して長い目で収益を上げることです。
忙しいために時間を割くのが難しいという人にも、不動産管理を管理会社がサポートしてくれるという点でも初心者に向いています。

まとめ