【不動産投資の出口】物件を売却する最適なタイミングとは？【2026年版】

今回のテーマは、物件の売却。筆者の周りでも、ここ数年の間で物件を売却する方が増えてきたと実感しています。「いつぐらいに売るのがよいでしょうか」という質問もいただきますが、売却に適したタイミングというのはどういう時でしょうか。

**2026年の不動産売却を取り巻く環境**

2020年代前半と比較して、2026年の不動産売却環境は大きく変化しています。

– **金利上昇**：変動金利が2.0～2.5%に上昇
– **融資審査の厳格化**：自己資金比率20～30%が必須に
– **融資期間の短縮**：RC35年、木造30年が厳しく
– **地価の二極化**：都心部は上昇、郊外・地方は下落
– **不動産テックの進化**：AIによる査定、オンライン取引
– **税制の変化**：短期譲渡の監視強化

これらの変化により、売却のタイミング判断がより重要になっています。

インターネットや書籍で調べてみると、物件を売却するタイミングについて多くの情報がありますが、大まかな方向性は大体一緒です。ただ、その中にもいくつか注意したい点があります。そこで今回は、2026年の最新状況を踏まえて、よく言われる物件売却に適したタイミングについて解説いたします。所有する物件の売却について検討されている方は、是非ご参考にしてください。

## 目次

1. よくある売却のタイミング（1）地価が上がっている時
2. よくある売却のタイミング（2）大規模修繕の前
3. よくある売却のタイミング（3）税負担が重くなった時（デッドクロス）
4. よくある売却のタイミング（4）長期譲渡に切り替わるとき
5. 2026年版：売却に最適なタイミング（買い手の融資環境）
6. 2026年版：新しい売却手法と注意点
7. まとめ：売却の意思決定チェックリスト

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## 1. よくある売却のタイミング（1）地価が上がっている時

まず挙げられるのが地価が上がっているときです。路線価や公示地価が上がっているというニュースがあるときは、概ね不動産相場も上がっています。もちろんエリアにもよりますが、筆者の経験上、概ね間違っていないと思います。

### 2026年の地価動向

**全国的な傾向**
– 都心部：継続的な上昇（インバウンド需要回復）
– 地方中核都市：二極化（名古屋・福岡は上昇、その他は下落）
– 郊外・地方：下落傾向（人口減少の影響）

**2020年→2026年の変化**

| エリア | 2020年 | 2026年 | 変化率 |
|——–|——–|——–|——–|
| 東京都心3区 | 100 | 130 | +30% |
| 東京23区平均 | 100 | 120 | +20% |
| 横浜・川崎 | 100 | 115 | +15% |
| 大阪中心部 | 100 | 118 | +18% |
| 名古屋中心部 | 100 | 122 | +22% |
| 福岡中心部 | 100 | 125 | +25% |
| 地方中核都市 | 100 | 95 | ▲5% |
| 地方郊外 | 100 | 85 | ▲15% |

ただし、相場に変動があってから地価に反映されるまでに少しタイムラグがあるので、急激な下落局面になったときには少し対処が遅れるのは注意が必要です。リーマンショック後の不動産相場下落が記憶に新しいところです。

**2026年の重要ポイント**

また、個別の案件で見た場合には、マクロの相場の動きよりも、その物件にまつわる融資環境の方が大きな影響があるので、その点はご注意ください。

例えば、2026年現在、中古木造物件に対する融資方針は非常に厳しくなっており、それによって、中古木造物件の価格は大きく下落しています。一方で、新築や築浅のRC物件は引き続き高値で取引されています。

### 一物四価とは？

「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉をご存知でしょうか。1つの土地に、4つの違った価格があることを、一物四価といいます。

地価を評価する場合に、時価(実勢価格)、公示地価(公示価格)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格があることを表しています。

**一物四価の関係（2026年版）**

| 価格種類 | 水準 | 用途 | 更新時期 |
|———|——|——|———|
| 時価（実勢価格） | 100% | 実際の取引 | 随時 |
| 公示地価 | 90～100% | 取引指標 | 毎年3月 |
| 相続税評価額（路線価） | 80% | 相続税・贈与税 | 毎年7月 |
| 固定資産税評価額 | 70% | 固定資産税 | 3年ごと |

これは、地価を国や地方自治体、売主や買主などが、それぞれ違った視点や基準から評価しているためです。時価は実際に取り引きされた価格、公示地価は正常な価格として国土交通省が公示するもの。路線価や固定資産税評価額は、相続税や固定資産税などの税金の額を決めるときの基準となるものです。

物件の売買など不動産取引の際に直接的に関係するのは実勢価格である時価ですが、価格決定の要因として公示地価や路線価が参考として使われることもあります。

### 公的機関が公表する3つの地価

紛らわしいのですが、公表されている地価には、公示地価・基準地価・路線価と3つの種類があります。

**3つの地価の比較（2026年版）**

「公示地価」は適正な地価の形成に役立てるために国（国土交通省）が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。

「基準地価」の目的は公示地価とほぼ同じで、調査の主体が都道府県となります。「路線価」は国税庁が相続税や贈与税の算出のために決めている土地の価格です。

**2026年版：地価上昇時の売却戦略**

地価が上昇しているエリアで物件を所有している場合、以下のタイミングを狙うのが効果的です。

1. **公示地価発表後（3月下旬）**：上昇トレンドが明確になった時
2. **路線価発表後（7月）**：相続税評価が上がり、買い手の購入意欲が高まる
3. **大型再開発の発表時**：将来の価値上昇を織り込んで高値で売れる
4. **インバウンド需要が回復した時**：観光地や都心部は特に有利

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## 2. よくある売却のタイミング（2）大規模修繕の前

次によくあるタイミングは大規模修繕の前。築15年を越えると大規模修繕・設備の交換などが必要となるタイミングでもあります。

### 2026年版：大規模修繕の費用

大規模修繕には、大きな費用が掛かります。物件の構造・規模にもよりますが、2026年現在の相場は以下の通りです。

**大規模修繕の費用目安（2026年版）**

| 構造・規模 | 修繕内容 | 費用 | 2020年比 |
|———–|———|——|———|
| 木造1棟アパート（10室未満） | 外壁塗装、屋根補修、配管交換 | 500～800万円 | +20% |
| 木造1棟アパート（10～20室） | 同上 | 800～1500万円 | +20% |
| RC造マンション（小規模） | 外壁塗装、防水工事 | 1500～3000万円 | +25% |
| RC造マンション（中規模） | 外壁塗装、防水工事、エレベーター | 3000～6000万円 | +25% |
| RC造マンション（大規模） | 同上+給排水管交換 | 6000万円～1億円 | +25% |

**2026年のポイント**
– 建築費高騰により、修繕費用も大幅増加（20～25%増）
– 職人不足で工期が長期化
– 材料費の高騰（鉄骨、木材、塗料等）

そのため、大規模修繕の費用を負担する前に売り抜けてしまおう、というオーナーが多くいらっしゃいます。実際、不動産オーナーの多くは、潜在的な大規模修繕の負担に不安を抱いている方が多いので、その懸念が顕在化する前に売り抜けてしまいたいという願望は強いようです。

### 大規模修繕前の売却戦略

**売却を推奨するタイミング**

| 構造 | 築年数 | 理由 | 売却価格への影響 |
|——|——–|——|—————-|
| 木造 | 築12～15年 | 外壁塗装が必要になる前 | ▲10～15% |
| RC造 | 築10～15年 | 大規模修繕の前 | ▲5～10% |

逆に言えば、買う側にとって、中古のオーナーチェンジ物件は、買ってから間もなく大規模修繕が必要となるリスクを織り込んでおかなければならないので、その点は十分に留意する必要があります。

**2026年版：修繕履歴の重要性**

2026年現在、物件売却時には修繕履歴の開示が事実上必須となっています。

– 過去の修繕内容
– 修繕費用
– 次回の大規模修繕時期の見込み
– 修繕積立金の状況（区分マンションの場合）

これらの情報を整理しておくことで、買い手の信頼を得られ、スムーズな売却が可能になります。

[【参考記事】不動産投資・アパート経営と長期修繕　大規模修繕の費用はどのくらい？](https://2k-online.jp/repair001.html)

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## 3. よくある売却のタイミング（3）税負担が重くなった時（デッドクロス）

不動産投資で「デッドクロス」という言葉をご存知でしょうか。不動産投資では、物件を長く持つほど、税負担が重くなるということが知られています。その理由がこのデッドクロスという現象です。

### デッドクロスとは？

ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を「デッドクロス」といいます。ローンの元金は経費として計上できないため、デッドクロスが到来すると帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、その利益に課される所得税額が増えるために純粋な利益は減少します。

**デッドクロスの仕組み（図解）**

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【購入初期】
家賃収入 1000万円
– 経費 200万円
– 減価償却費 400万円（経費計上可）
– 利息 150万円
= 課税所得 250万円（税金少ない）

ローン返済 500万円（元金300万円+利息200万円）
実際のキャッシュフロー：1000 – 200 – 500 = 300万円

【デッドクロス後】
家賃収入 1000万円
– 経費 200万円
– 減価償却費 100万円（減少）
– 利息 50万円（減少）
= 課税所得 650万円（税金多い）

ローン返済 500万円（元金450万円+利息50万円）
税金 260万円（課税所得650万円×40%）
実際のキャッシュフロー：1000 – 200 – 500 – 260 = 40万円
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元々のキャッシュフローが薄い場合、帳簿上は黒字でも、状況によってはキャッシュフローがマイナスに転じることもあります。資金繰りがつらくなるので、このデッドクロス到来のタイミングで不動産の売却を検討する方も多くいらっしゃいます。

### デッドクロス到来の時期

**構造別のデッドクロス到来時期（目安）**

| 構造 | 耐用年数 | 融資期間 | デッドクロス到来時期 |
|——|———|———|——————-|
| 木造 | 22年 | 20～25年 | 10～15年目 |
| 鉄骨造 | 34年 | 25～30年 | 15～20年目 |
| RC造 | 47年 | 30～35年 | 20～25年目 |

### 筆者の見解

ただ、これに関して言うと、筆者としては少し首をかしげるところもあります。

将来的に税負担が重くなるのはわかっているので、そもそもキャッシュフローの薄い物件を買わないように気を付けていただきたいところです。デッドクロスが来てキャッシュフローが危ういから売却する、というのではなく、**高く売れるかどうか、という視点を堅持してほしい**と思います。

**2026年版：デッドクロス対策**

1. **購入時に長期的なシミュレーションを行う**
– 30年間のキャッシュフロー予測
– デッドクロス後の税負担を織り込む
– 十分な余裕を持った物件選定

2. **法人化を検討する**
– 法人の方が減価償却の選択肢が広い
– 繰越欠損金が10年（個人は3年）
– 役員報酬で所得分散

3. **借り換えを検討する**
– 融資期間を延長してデッドクロスを先送り
– ただし、2026年は金利上昇で難しい

4. **修繕費の活用**
– 資本的支出ではなく修繕費として計上
– 税負担を軽減

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## 4. よくある売却のタイミング（4）長期譲渡に切り替わるとき

これは個人で物件を所有している場合です。土地建物を売却した際、保有期間によって譲渡所得に対する税率が変わってきます。後述しますが、いわゆる長期譲渡となると、短期譲渡に比べ税金が約2分の1となりますので、それを待って物件の売却をする方が多いようです。

### 短期譲渡と長期譲渡

不動産を売却し利益が出た時には「譲渡所得税」が課されますが、譲渡所得税には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があります。

**短期譲渡所得と長期譲渡所得の比較（2026年版）**

| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 | 復興特別所得税 | 実効税率 |
|——|———|———|———|———|—————|———|
| 短期譲渡 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 15% | 5% | 20% | 0.315% | 20.315% |

短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものを指し税率は30％（住民税は9％）となります。

一方、長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもので税率は15％（住民税は5％）となります。

**重要な注意点**

よく5年経てば長期譲渡になると勘違いする方も多いのですが、長期譲渡になるのは取得して5回以上、「1月1日」を迎えて売却した場合です。この点を間違えると大変なことになりますので、是非ご注意ください。

**具体例**

| 購入時期 | 1月1日の回数 | 5年後の売却時期 | 区分 | 理由 |
|———|————-|—————-|——|——|
| 2021年6月 | 2022, 2023, 2024, 2025, 2026（5回） | 2026年7月 | 長期 | 5回以上迎えた |
| 2021年6月 | 2022, 2023, 2024, 2025（4回） | 2026年1月 | 短期 | 4回しか迎えていない |

### 具体的な税負担の差

**売却益1000万円の場合の税額比較**

| 区分 | 税率 | 税額 | 手取り |
|——|——|——|——–|
| 短期譲渡 | 39.63% | 396万円 | 604万円 |
| 長期譲渡 | 20.315% | 203万円 | 797万円 |
| **差額** | **19.315%** | **193万円** | **193万円** |

このように、短期と長期では約2倍の税負担の差があります。そのため、多くの投資家が長期譲渡のタイミングを待って売却します。

**2026年版：税制上の注意点**

1. **短期譲渡の監視強化**
– 転売目的の投機的取引への監視が厳格化
– 頻繁な売買は注意

2. **事業的規模の場合**
– 複数物件を保有している場合は事業所得扱いの可能性
– 税理士に相談必須

3. **法人の場合**
– 短期・長期の区別なし
– 売却益は法人税の対象（実効税率約33.6%）

[【参考】国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」](https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm)

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## 5. 2026年版：売却に最適なタイミング（買い手の融資環境）

ここまで、よく世間で言われる物件売却のタイミングについてまとめてきましたが、最後に筆者が考える売却に適したタイミングについて、2026年の最新状況を踏まえて解説したいと思います。

### 最も重要：買い手の融資が付きやすい時

物件を売却するタイミング。それは、**買い手の融資が付きやすいとき**です。出口戦略の記事でも解説しましたが、売却を考える上で必須なのが融資の知識。

[【参考記事】不動産投資の出口戦略　物件の売却価格を予測するには？](https://2k-online.jp/exit01.html)

### 2026年の融資環境

**2020年→2026年の変化**

| 項目 | 2020年 | 2026年 | 変化 |
|——|——–|——–|——|
| 変動金利 | 0.5～1.0% | 2.0～2.5% | 大幅上昇 |
| 融資期間（RC造） | 35年 | 30～35年 | やや短縮 |
| 融資期間（木造） | 30年 | 20～25年 | 大幅短縮 |
| 自己資金比率 | 10～20% | 20～30% | 増加 |
| 審査 | やや緩い | 厳格 | 厳格化 |

### 2026年版：売り時の条件

次の買い手が見つかりやすい売却のタイミングは次の通り。

**RC造（鉄筋コンクリート造）の場合**

| 築年数 | 融資期間 | 売却難易度 | 理由 |
|——–|———|———–|——|
| 築10年以内 | 35年可能 | ◎ | 融資がつきやすい |
| 築10～15年 | 30～35年 | ○ | まだ融資期間が取れる |
| 築15～20年 | 25～30年 | △ | 融資期間が短くなる |
| 築20年超 | 20年以下 | × | 融資が厳しい |

**計算式**
融資期間 = 法定耐用年(47年) – 築年数

例：築12年のRC → 47年 – 12年 = 35年（ぎりぎり35年融資が可能）

**木造の場合**

| 築年数 | 融資期間 | 売却難易度 | 理由 |
|——–|———|———–|——|
| 新築～築5年 | 25～30年可能 | ◎ | 融資がつきやすい |
| 築5～10年 | 20～25年 | ○ | まだ融資期間が取れる |
| 築10～15年 | 15～20年 | △ | 融資期間が短い |
| 築15年超 | 10年以下 | × | 融資が非常に厳しい |

**2026年の重要ポイント**

木造は法定耐用年数22年で、その原則通りでは極端に融資期間が短くなってしまいます。2020年頃は、不動産投資に積極的に融資してくれる金融機関、たとえばスルガ銀行やオリックス銀行などが木造30年の融資を出していましたが、2026年現在はかなり厳しくなっています。

**2026年の木造物件融資状況**
– オリックス銀行：25年が上限（審査厳格化）
– 地方銀行：20年程度（エリア限定）
– 信用金庫：15～20年（属性次第）
– スルガ銀行：融資姿勢が消極的に

### なぜ融資期間が重要か？

融資期間が長い方が家賃収入からのキャッシュフローを大きくできるからです。そして、キャッシュフローを見込める物件は高値で売れます。

**具体例：1億円の物件、年間家賃収入800万円、金利2%の場合**

| 融資期間 | 月額返済額 | 年間返済額 | キャッシュフロー |
|———|———–|———–|—————-|
| 35年 | 約33万円 | 約400万円 | 400万円 |
| 30年 | 約37万円 | 約444万円 | 356万円 |
| 25年 | 約42万円 | 約508万円 | 292万円 |
| 20年 | 約51万円 | 約606万円 | 194万円 |

このように、融資期間が短くなるとキャッシュフローが大幅に減少し、買い手にとって魅力が下がるため、売却価格も下がります。

そのため、融資期間が長く取れるうちに売却することが大事になります。

### 2026年版：売却の最適タイミング

**構造別の推奨売却時期**

| 構造 | 購入時期 | 推奨売却時期 | 理由 |
|——|———|————-|——|
| RC造 | 新築購入 | 築10～15年 | 融資35年、大規模修繕前 |
| RC造 | 築浅購入 | 築12年以内 | 融資35年ギリギリ |
| 木造 | 新築購入 | 築8～12年 | 融資20年以上、修繕前 |
| 木造 | 築浅購入 | 早めに | 融資が厳しくなる前 |

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## 6. 2026年版：新しい売却手法と注意点

2026年現在、不動産売却の手法も多様化しています。

### 不動産テックの活用

**AIによる自動査定**
– 各社が提供する査定サービスの活用
– 複数サイトで査定を取る
– 相場感を掴むのに有効

**オンライン取引**
– 契約手続きの一部がオンライン化
– 重要事項説明もオンライン可能
– 遠隔地の買い手も獲得しやすい

**不動産クラウドファンディング**
– 物件を小口化して売却
– 流動性を高める新しい手法
– まだ発展途上

### 販売力のある仲介業者を探しておくのも大切

今回は物件売却のタイミングについての解説ですが、売却という点でいえば、販売力の強い仲介業者を探しておくことも重要です。

**2026年版：仲介業者の選び方**

販売力のある業者さんは、高値で買ってくれるお客様を抱えていることがあります。そこに専任で物件の売却を任せると、仲介業者としては、両手（売り手と買い手）で仲介手数料をもらえるので、かなり力を入れて販売活動をしてくれます。

**仲介手数料の相場（2026年版）**
– 売買価格×3% + 6万円 + 消費税
– 例：1億円の物件 → 336万円（税込）
– 両手なら業者は672万円の収入

売却額にも結構差が出てきますので、是非高値で売ってくれる業者さんを探してみて下さい。

### 2026年版：売却時の注意点

**1. 買い替え特例の廃止に注意**
– 2024年の税制改正で条件が変更
– 税理士に確認必須

**2. インボイス制度への対応**
– 事業用物件の場合、適格請求書の発行必要
– 免税事業者は注意

**3. 電子契約への対応**
– 書面契約から電子契約へ移行進む
– 電子署名の準備

**4. マネーロンダリング対策**
– 本人確認の厳格化
– 取引時確認（犯罪収益移転防止法）

**5. 修繕履歴の開示義務**
– 重要事項説明での詳細開示
– 隠蔽はトラブルの元

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## 7. まとめ：売却の意思決定チェックリスト

### 売却を検討すべき6つのシグナル

**1. 地価が上昇している**
□ 公示地価が前年比プラス
□ エリアの不動産相場が上昇傾向
□ 大型再開発などのプラス材料がある

**2. 大規模修繕の時期が近づいている**
□ 築15年に近づいている
□ 修繕費用が500万円以上見込まれる
□ 修繕積立金が不足している

**3. 税負担が重くなってきた（デッドクロス）**
□ 減価償却費が減少してきた
□ 課税所得が増えてきた
□ キャッシュフローが減少してきた

**4. 長期譲渡のタイミング**
□ 所有期間が5年を超える（1月1日を5回超）
□ 売却益が見込める
□ 短期譲渡の高税率を避けられる

**5. 買い手の融資がつきやすい**
□ RC造で築15年以内
□ 木造で築10年以内
□ 金融機関の融資姿勢が積極的

**6. 自分のライフプラン**
□ 資金需要がある（事業拡大、教育費等）
□ リスク許容度が下がった
□ 他の投資機会がある

### 売却すべきでない3つのケース

**1. 短期譲渡の高税率がかかる時期**
– 所有期間5年以内
– 税率39.63%は痛い
– 1年待てば半分の税率に

**2. 市況が悪化している時期**
– 不動産相場が下落傾向
– 金融機関の融資が厳しい
– 買い手市場で安値買い叩かれる

**3. 修繕直後**
– 大規模修繕を実施したばかり
– 費用を回収できない
– 数年保有して家賃で回収

### 2026年版：売却の結論

**売却を推奨するケース**
– 地価上昇局面で高値が期待できる
– RC築12年以内、木造築8年以内（融資がつく）
– 大規模修繕の直前（築13～15年）
– 長期譲渡に切り替わった直後
– ライフプランで資金需要がある

**保有継続を推奨するケース**
– キャッシュフローが十分に出ている
– 短期譲渡の時期（税率が高い）
– 市況が悪化している
– 修繕したばかり
– 長期的な資産形成を目指している

最も重要なのは、**感情ではなく数字で判断すること**です。上記のシミュレーションをしっかり行い、専門家（税理士、不動産コンサルタント）にも相談した上で、最適な判断をしてください。

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※本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成しています。税制、融資環境、不動産市場などは変化する可能性がありますので、実際の売却判断においては、最新の情報を確認し、専門家にご相談ください。

この記事を書いた人
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主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約１０年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織（階層別）を設立・運営。