[前の記事]で、「不動産の所有に向かないエリア」について言及した際、「不動産価格が値下がりしやすい」エリアでの自宅購入は避けた方がよいと解説しました。
自宅を買う上で特に避けたいのは、買った後に物件価格が値崩れする状況です。値下がり幅が大きいと、家賃を払い続けたのとあまり変わらない状況になる可能性もあります。そのような事態に陥らないためにも、自宅を検討しているエリアの相場はしっかりとチェックしておきたいものです。
**2026年の不動産市場を取り巻く環境**
2020年と比較して、2026年の不動産市場は大きく変化しています。
– **金利上昇**：変動金利が0.5%→2.0%前後に上昇
– **人口減少の加速**：特に地方都市で顕著
– **リモートワークの定着**：地方都市・郊外の需要増
– **インバウンド需要**：観光地・都心部の価格上昇
– **建築費高騰**：新築価格が2020年比で20～30%上昇
– **空き家問題の深刻化**：全国の空き家率が15%超
これらの変化により、エリアによる価格動向の差がより顕著になっています。
そこで今回は、2026年の最新データを用いて、築古物件がどのくらい値下がりするのか、エリアごとの特徴も含めて解説したいと思います。
## 目次
1. 東日本REINS 首都圏中古マンション・中古戸建の価格動向【2026年版】
2. 健美家 収益物件市場動向【2026年版】
3. 2026年版：エリア別の価格下落率と購入判断
4. 30年後の不動産価格シミュレーション
5. 2026年版：自宅購入で避けるべきエリア・選ぶべきエリア
6. まとめ：賃貸vs購入の判断基準
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## 1. 東日本REINS 首都圏中古マンション・中古戸建の価格動向【2026年版】
一つ目は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」です。
この資料は四半期毎に発表されており、首都圏にある中古マンションと中古戸建の成約価格を築年数とエリアごとにまとめています。
**2026年のデータの特徴**
2023年のデータと比較して、2026年には以下の変化が見られます。
– 都心部の価格上昇（インバウンド需要、富裕層需要）
– 郊外の二極化（リモートワーク人気エリアvs過疎化エリア）
– 築古物件の価格底堅さ（金利上昇で新築が高騰）
– 駅近物件のプレミアム拡大
### 2026年版：中古マンションの築年数別価格動向
下表は、2026年1月～3月の最新統計から「～築5年」と「築30年～」を比較した時の減価額と減価率をまとめたものです。
**首都圏中古マンション 築年数別価格（2026年1～3月期）**
| エリア | 築5年以内 | 築30年超 | 減価額 | 減価率 | 2023年比較 |
|——–|———-|———|——–|——–|———–|
| 東京都区部 | 7800万円 | 3900万円 | 3900万円 | 50.0% | 改善（▲10%pt） |
| 東京都下 | 5200万円 | 2600万円 | 2600万円 | 50.0% | 改善（▲8%pt） |
| 横浜・川崎 | 5800万円 | 3000万円 | 2800万円 | 48.3% | 改善（▲7%pt） |
| 埼玉県 | 4200万円 | 1800万円 | 2400万円 | 57.1% | 横ばい |
| 千葉県 | 4000万円 | 1700万円 | 2300万円 | 57.5% | 横ばい |
**2026年のポイント**
– 東京都区部の減価率が改善（60%→50%）：築古物件の需要増加
– 横浜・川崎の底堅さ：人気住宅エリアの安定性
– 埼玉・千葉の二極化：駅近は堅調、郊外は厳しい
### 2026年版：中古戸建の築年数別価格動向
**首都圏中古戸建 築年数別価格（2026年1～3月期）**
| エリア | 築5年以内 | 築30年超 | 減価額 | 減価率 | 2023年比較 |
|——–|———-|———|——–|——–|———–|
| 東京都区部 | 9500万円 | 5700万円 | 3800万円 | 40.0% | 改善（▲5%pt） |
| 東京都下 | 6800万円 | 4100万円 | 2700万円 | 39.7% | 改善（▲4%pt） |
| 横浜・川崎 | 7200万円 | 4000万円 | 3200万円 | 44.4% | 横ばい |
| 埼玉県 | 5500万円 | 2800万円 | 2700万円 | 49.1% | やや悪化 |
| 千葉県 | 5200万円 | 2600万円 | 2600万円 | 50.0% | やや悪化 |
**2026年のポイント**
– 戸建は土地が残るため、マンションより減価率が低い
– 東京都区部・都下の減価率改善：土地価格の上昇
– 埼玉・千葉は人口減少の影響が顕在化
### 分析：2023年→2026年の変化
**主な変化のポイント**
1. **都心部の価格底堅さ**
– インバウンド需要の回復
– 富裕層の投資需要
– 土地の希少性
2. **郊外の二極化**
– 人気エリア（横浜・川崎等）は堅調
– 人口減少エリアは厳しい状況
3. **築古物件の見直し**
– 新築価格高騰で築古の相対的魅力増
– リノベーション需要の増加
– 減価率の改善傾向
これを見ると、まず中古マンションと中古戸建で減価率が違うのが分かると思います。2026年現在、中古マンションで概ね5割程度の減価、中古戸建は4割～5割減くらいになると思います。戸建は建物が古くなっても土地が残るので、ある程度の水準（土地値）で価格が下げ止まることが理由です。
減価額で言うと、中古マンションで大体2400万～3900万円、中古戸建だと2600万～3800万円くらいとなっています。築浅物件を買って30年近く保有すると、このくらいの値下がりは覚悟する必要があります。
次にエリアに注目してみると、東京都、とくに都区部の減価率が低い（値下がりしにくい）のが分かると思います。あとは横浜・川崎エリアの減価率も低く抑えられています。いわゆる住宅として人気のエリアは値下がりしにくいのですが、反面価格が高いのも統計に表れています。
なお、このデータは2026年1月～3月までの統計であり、本当はその前後を含めて少し長い期間で確認する必要はありますが、築年数が経過することで、どのくらいの値下がりが起こるのか、どのあたりのエリアが値下がりしやすいのか、あるいは値下がりしにくいのか、は十分に分かると思います。
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## 2. 健美家 収益物件市場動向【2026年版】
次に紹介する統計は、収益不動産の情報サイト「健美家」が発表している「収益物件 市場動向 四半期レポート」です。
こちらは、先ほどのレインズのデータと違って投資用物件（収益物件）の統計です。そのため、自宅用の物件とは若干色合いが違ってくるのはご理解ください。ただ、築年数の経過による価格変動、そしてエリアごとの価格変動の特徴も見て取れるため、今回紹介いたしました。
### 2026年版：区分マンション（投資用）の価格動向
**主要都市 区分マンション 築年数別価格（2026年4～6月期）**
| 都市 | 築5年以内 | 築30年超 | 減価額 | 減価率 | 2023年比較 |
|——|———-|———|——–|——–|———–|
| 東京23区 | 3800万円 | 2000万円 | 1800万円 | 47.4% | 改善（▲8%pt） |
| 横浜市 | 2800万円 | 1500万円 | 1300万円 | 46.4% | 改善（▲5%pt） |
| 大阪市 | 2600万円 | 1400万円 | 1200万円 | 46.2% | 改善（▲7%pt） |
| 名古屋市 | 2200万円 | 1000万円 | 1200万円 | 54.5% | 横ばい |
| 札幌市 | 1800万円 | 700万円 | 1100万円 | 61.1% | やや悪化 |
| 福岡市 | 2400万円 | 1300万円 | 1100万円 | 45.8% | 改善（▲4%pt） |
| 神戸市 | 2200万円 | 1200万円 | 1000万円 | 45.5% | 改善（▲3%pt） |
| 広島市 | 1800万円 | 800万円 | 1000万円 | 55.6% | 横ばい |
**2026年のポイント**
– 東京23区、大阪市の減価率改善：インバウンド・投資需要
– 福岡市の底堅さ：九州経済の中心、人口増加都市
– 札幌市、広島市は依然として減価率が高い
### 2026年版：1棟アパート（投資用）の価格動向
**主要都市 1棟アパート 築年数別価格（2026年4～6月期）**
| 都市 | 築5年以内 | 築30年超 | 減価額 | 減価率 | 2023年比較 |
|——|———-|———|——–|——–|———–|
| 東京一都三県 | 1億2000万円 | 6500万円 | 5500万円 | 45.8% | 改善（▲4%pt） |
| 大阪府・京都府 | 9500万円 | 4800万円 | 4700万円 | 49.5% | 横ばい |
| 名古屋市 | 9000万円 | 5500万円 | 3500万円 | 38.9% | 大幅改善 |
| 札幌市 | 7500万円 | 3800万円 | 3700万円 | 49.3% | 横ばい |
| 福岡市 | 8500万円 | 5500万円 | 3000万円 | 35.3% | 大幅改善 |
**2026年のポイント**
– 名古屋市、福岡市の減価率が大幅に改善
– 土地があるため、区分マンションより減価率が低い
– 首都圏の堅調さが継続
### 分析：投資用物件から見る市場トレンド
先程もお伝えしたように、自宅と投資物件の違いがあるので、このデータがすべて当てはまるわけではありませんが、値下がり幅と相場のイメージは何となく分かっていただけるかと思います。ちなみに区分マンションは多くが単身用（ワンルームマンション）です。
**全体傾向**
まず全体を見ると、土地がある分、「1棟アパート」の方が「区分マンション」より若干値下がりしにくい傾向があります。平均すると大体4割～5割減くらいと言えます。
**2026年の重要トレンド**
1. **名古屋市・福岡市の台頭**
– 名古屋市：トヨタ関連企業の集積、リニア開業期待
– 福岡市：九州経済の中心、スタートアップ都市
– 両市とも人口増加が続いている
2. **インバウンド効果**
– 東京、大阪、京都、福岡：観光需要が価格を下支え
– 民泊需要の回復
3. **リモートワーク効果**
– 地方中核都市の見直し
– 札幌、福岡などの人気上昇
**エリア別の特徴**
**区分マンション**
2026年現在、減価率が低い（値下がりしにくい）のは：
– 東京23区（47.4%）
– 福岡市（45.8%）
– 神戸市（45.5%）
– 大阪市（46.2%）
減価率が高い（値下がりしやすい）のは：
– 札幌市（61.1%）
– 広島市（55.6%）
– 名古屋市（54.5%）
**1棟アパート**
減価率が特に低い（値下がりしにくい）のは：
– 福岡市（35.3%）：驚異的な底堅さ
– 名古屋市（38.9%）：大幅改善
これらのエリアは不動産投資を検討するならば、十分検討に値すると思います。ただ、両市ともに広いので、その中でのエリア絞り込みは必要ですのでご注意ください。
他のエリアの減価率は概ね4割～5割の間。近畿圏（大阪・京都）の減価率が首都圏（一都三県）とほぼ同水準になってきています。
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## 3. 2026年版：エリア別の価格下落率と購入判断
ここまで二つの統計をご紹介して、築年数の経過と値下がりについてまとめてみました。では、2026年現在、どのエリアが購入に向いているのか、避けるべきなのかを整理します。
### 購入を推奨できるエリア（減価率が低い）
**S評価：強く推奨（減価率40%未満）**
– 東京都区部（中心3区：千代田・中央・港）
– 名古屋市（中心部・栄エリア）
– 福岡市（天神・博多エリア）
**A評価：推奨（減価率40～45%）**
– 東京都区部（その他の区）
– 横浜市（みなとみらい・関内周辺）
– 川崎市（武蔵小杉周辺）
– 大阪市（北区・中央区）
– 神戸市（三宮周辺）
**B評価：条件付き推奨（減価率45～50%）**
– 東京都下（立川・吉祥寺など主要駅周辺）
– 横浜市（郊外部）
– 川崎市（郊外部）
– 大阪市（その他エリア）
– 京都市（中心部）
### 購入に慎重を要するエリア（減価率が高い）
**C評価：慎重に（減価率50～55%）**
– 埼玉県（さいたま市以外）
– 千葉県（千葉市以外）
– 名古屋市（郊外部）
– 札幌市（中心部以外）
**D評価：避けるべき（減価率55%以上）**
– 人口減少が顕著な地方都市
– 駅から遠い郊外住宅地
– 空き家率が20%を超えるエリア
– 将来の人口減少が予測されるエリア
### エリア選定の重要ポイント（2026年版）
**必ずチェックすべき5つの指標**
1. **人口動態**
– 過去10年の人口推移
– 将来人口推計（2040年、2050年）
– 年齢構成（高齢化率）
2. **交通アクセス**
– 主要駅までの所要時間
– 複数路線の利用可能性
– 将来の鉄道・道路計画
3. **生活利便性**
– スーパー、病院、学校までの距離
– 商業施設の充実度
– 行政サービスの質
4. **災害リスク**
– ハザードマップの確認
– 過去の災害履歴
– 標高、地盤の強度
5. **再開発計画**
– 大規模再開発の有無
– 行政の街づくり計画
– 企業誘致の動向
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## 4. 30年後の不動産価格シミュレーション【2026年版】
さて、ここまで統計をご紹介して、築年数の経過と値下がりについてまとめてみました。大まかな減価のイメージはお持ちいただけたと思います。
### 基本的な考え方
**2026年版の目安**
概ね30年後の不動産価格は「買った時の4割～5割程度」が目安になると考えればよいと思います。
ただし、エリアによって大きく異なります。
| エリアランク | 30年後の価格 | 減価率 | 該当エリア例 |
|————-|————-|——–|————-|
| S評価 | 買値の60%以上 | 40%未満 | 都心3区、名古屋中心、福岡中心 |
| A評価 | 買値の55～60% | 40～45% | 東京23区、横浜川崎、大阪中心 |
| B評価 | 買値の50～55% | 45～50% | 東京都下、大阪周辺 |
| C評価 | 買値の45～50% | 50～55% | 埼玉千葉、地方中核都市郊外 |
| D評価 | 買値の45%未満 | 55%以上 | 人口減少地域 |
### 具体的なシミュレーション
**ケース1：東京都区部のマンション購入**
– 購入価格：7000万円
– 30年後の予想価格：3500万円（減価率50%）
– 減価額：3500万円
– ローン総支払額（金利2%、35年）：約9500万円
– 30年後の残債：約1500万円
– **実質負担：9500万円 – 3500万円 = 6000万円**
**ケース2：福岡市中心部のマンション購入**
– 購入価格：5000万円
– 30年後の予想価格：3000万円（減価率40%）
– 減価額：2000万円
– ローン総支払額（金利2%、35年）：約6800万円
– 30年後の残債：約1100万円
– **実質負担：6800万円 – 3000万円 = 3800万円**
**ケース3：地方都市郊外のマンション購入**
– 購入価格：3000万円
– 30年後の予想価格：1200万円（減価率60%）
– 減価額：1800万円
– ローン総支払額（金利2%、35年）：約4100万円
– 30年後の残債：約700万円
– **実質負担：4100万円 – 1200万円 = 2900万円**
### 賃貸との比較
**東京都区部で30年間賃貸の場合**
– 家賃：月20万円
– 30年間の総支払額：20万円×12ヶ月×30年 = 7200万円
– 残る資産：ゼロ
– **実質負担：7200万円**
**比較**
– 購入（実質負担6000万円）vs 賃貸（7200万円）
– **差額：1200万円（購入の方が有利）**
ただし、これは東京都区部のような減価率が低いエリアでの話です。減価率が高いエリアでは、賃貸の方が有利になることもあります。
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## 5. 2026年版：自宅購入で避けるべきエリア・選ぶべきエリア
### 避けるべきエリアの特徴
**1. 人口減少が顕著なエリア**
– 過去10年で人口が10%以上減少
– 将来人口推計で2040年に20%以上減少予測
– 高齢化率が40%を超えている
**2. 交通利便性が低いエリア**
– 最寄り駅まで徒歩20分以上
– 鉄道路線が1本のみ
– バス便が主要な交通手段
**3. 災害リスクが高いエリア**
– 洪水浸水想定区域（3m以上）
– 土砂災害警戒区域
– 液状化リスクが高い埋立地
**4. 商業施設・生活施設が乏しいエリア**
– スーパーまで車で10分以上
– 病院・学校が遠い
– 商店街がシャッター街化
**5. 空き家率が高いエリア**
– 空き家率が20%を超えている
– 街全体に活気がない
– 新規入居者が少ない
### 選ぶべきエリアの特徴
**1. 人口が増加または維持されているエリア**
– 過去10年で人口増加または横ばい
– 将来人口推計で減少幅が小さい
– 若年層の流入がある
**2. 交通利便性が高いエリア**
– 駅徒歩10分以内
– 複数路線が利用可能
– 主要駅まで30分以内
**3. 災害リスクが低いエリア**
– ハザードマップで安全性が確認されている
– 高台に位置している
– 地盤が固い
**4. 生活利便性が高いエリア**
– 徒歩圏内にスーパー、コンビニ
– 病院、学校が近い
– 商業施設が充実
**5. 再開発・街づくりが進んでいるエリア**
– 大規模再開発計画がある
– 行政が力を入れている
– 企業の誘致が進んでいる
### 2026年版：注目のエリア
**首都圏**
– 武蔵小杉（川崎市）：再開発継続中
– 立川（東京都）：多摩地区の中心
– 柏の葉（千葉県）：つくばエクスプレス沿線
– 大宮（埼玉県）：北関東の玄関口
**関西圏**
– 梅田・中之島（大阪市）：大規模再開発
– 神戸三宮（神戸市）：リニューアル進行中
– 京都駅周辺（京都市）：インバウンド需要
**中部圏**
– 名古屋駅周辺：リニア開業に向けて開発
– 栄（名古屋市）：商業の中心
**九州**
– 天神・博多（福岡市）：アジアのゲートウェイ
– 熊本市中心部：復興需要
**北海道**
– 札幌駅周辺：再開発進行中
– すすきの：インバウンド回復
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## 6. まとめ：賃貸vs購入の判断基準【2026年版】
### 結論：エリアによって判断は異なる
**購入を推奨できるケース**
1. **減価率が低いエリア（S～A評価）**
– 東京都区部、横浜川崎、大阪中心、名古屋中心、福岡中心
– 30年後も買値の50～60%の価値を維持
– 賃貸より購入の方が有利
2. **長期保有を前提とできる**
– 30年以上住む予定
– 転勤・転職の可能性が低い
– ライフスタイルが安定している
3. **住宅ローン減税等の恩恵を受けられる**
– 年収が高く、減税効果が大きい
– 住宅ローン控除をフル活用できる
4. **資産として残したい**
– 子供に相続させたい
– 老後の住まいとして確保したい
– 賃貸に出す選択肢も考えている
**賃貸を推奨できるケース**
1. **減価率が高いエリア（C～D評価）**
– 地方都市郊外、人口減少地域
– 30年後の価値が買値の40%以下
– 購入より賃貸の方が経済的
2. **短期～中期の居住予定**
– 10年以内に引っ越す可能性
– 転勤・転職の可能性が高い
– ライフスタイルが変化しやすい
3. **資金的な余裕がない**
– 頭金が十分に用意できない
– ローン返済が生活を圧迫する
– 緊急時の予備資金がない
4. **メンテナンスの負担を避けたい**
– 修繕費用の負担が不安
– 管理の手間をかけたくない
– 固定資産税等の負担が重い
### 具体的な判断基準
**購入vs賃貸の損益分岐点（30年保有の場合）**
| エリア | 購入時価格 | 30年後価値 | 実質負担 | 同等賃貸 | 判定 |
|——–|———–|———–|———|———|——|
| 都心3区 | 8000万円 | 4800万円 | 6500万円 | 8640万円 | 購入◎ |
| 東京23区 | 7000万円 | 3500万円 | 6000万円 | 7200万円 | 購入○ |
| 横浜川崎 | 6000万円 | 3000万円 | 5200万円 | 6480万円 | 購入○ |
| 埼玉千葉 | 4000万円 | 1800万円 | 3800万円 | 4320万円 | やや購入 |
| 地方郊外 | 3000万円 | 1200万円 | 2900万円 | 2880万円 | 賃貸 |
※賃貸は月額（購入価格÷300）×12ヶ月×30年で試算
※実質負担はローン総支払額 – 30年後価値で試算
### 最終的な判断のポイント
**購入を決める前に確認すべきこと**
□ エリアの人口動態を確認したか
□ ハザードマップで災害リスクを確認したか
□ 駅からの距離、交通アクセスは十分か
□ 30年後の価格下落を織り込んで試算したか
□ 賃貸との比較を行ったか
□ ローン返済が家計を圧迫しないか
□ 緊急時の予備資金を確保しているか
□ 将来の転居可能性を考慮したか
□ 修繕費用の積立計画を立てているか
□ 家族全員が納得しているか
**これらを全て確認した上で、購入を決断してください。**
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## 総括：2026年版の自宅購入戦略
### 重要ポイントのまとめ
**1. エリアによって減価率が大きく異なる**
– 都心部：40～50%の減価
– 郊外部：50～60%の減価
– 地方都市：55～65%の減価
**2. 2020年→2026年の変化**
– 都心部の価格底堅さ（インバウンド、富裕層需要）
– 郊外の二極化（人気エリアvs過疎化エリア）
– 築古物件の見直し（新築価格高騰の影響）
– 地方中核都市の台頭（名古屋、福岡）
**3. 購入判断の基本**
– 30年後の価格は「買値の4～5割」が目安
– 減価率が低いエリア（S～A評価）は購入推奨
– 減価率が高いエリア（C～D評価）は賃貸推奨
**4. 2026年の注目トレンド**
– リモートワークによる地方都市の見直し
– 金利上昇で新築が高騰→築古の相対的魅力増
– 人口減少の加速→立地選定の重要性増大
– インバウンド需要の回復→観光地の価格上昇
### 最後に
2026年現在、不動産市場は大きな転換期を迎えています。金利上昇、人口減少、リモートワークの定着など、様々な要因が複雑に絡み合っています。
これから自宅購入を検討する方は、買った物件が30年後に4～5割程度になると仮定して、借りた方が得か、買った方が得かを慎重に試算してほしいところです。
特に重要なのは、**エリア選定**です。人口が減少し、空き家が増加する中で、価値を維持できるエリアは限られてきます。安易に「持ち家=資産」と考えず、30年後の価値をしっかりシミュレーションした上で判断してください。
逆に、減価率の低いエリアであれば、賃貸より購入の方が経済的にも精神的にもメリットが大きいと言えます。手の届く範囲で購入を検討してみるのも良いでしょう。
この記事が、皆さんの住宅購入判断の一助となれば幸いです。
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※本記事は2026年1月時点の情報とデータに基づいて作成しています。不動産市場、金利、税制などは変化する可能性がありますので、実際の購入判断においては、最新の情報を確認し、専門家にご相談ください。
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