今回は、不動産投資に積極的に融資をしてくれるスルガ銀行について解説します。
スルガ銀行は、他行に先駆けて不動産投資への融資に注力した銀行です。積極的にリスクを取って貸し出しを増やすことによって高収益を生み出す姿勢は、金融庁からも高い評価を受けていましたが、2017年から2018年にかけて社会問題となったシェアハウス「かぼちゃの馬車」事件を発端として、収益不動産への不正融資が発覚し、金融庁から行政処分（業務の一部停止命令、業務改善命令）が出されるまでの事態になりました。
この結果、シェアハウス等への貸出について多額の貸倒引当金を計上したことから、2019年3月期の決算では大幅な赤字に転落、一時は経営状態も大きく不安視されましたが、第三者委員会を設置して問題を調査。不良債権処理、コンプライアンス・ガバナンスの強化に取り組み、2020年3月期の決算では大幅な黒字を計上するまで復活を果たしました。
また、不正融資で被害を受けた融資先に対して、2019年5月から前代未聞の「元本一部カット」を掲げて一連の問題解決に向けて動いていましたが、2020年12月30日をもって対応が完了するとのことで、道義的な責任も一区切りつきそうです。（2020年12月01日スルガ銀行発表）
一時はやばい、と言われたスルガ銀行ですが、本当に経営に問題はないのか、改善後の不動産投資への融資姿勢は、など気になる点をまとめました。
【2024年上半期】最新情報 スルガ銀行に不動産投資の相談をしてみたら・・・
以前に不正融資問題で騒がれたスルガ銀行ですが、あれからかなり時間が経過しました。不動産投資に積極的な銀行の代表格、スルガ銀行はどうなっているのか？しばらくご無沙汰していたのですが、この間、付き合いのある業者さんからスルガ銀行への融資打診について相談があったため、久しぶりに情報を集めてみました。
以前に2021年時点での情報をまとめましたが、率直なところ大筋は変わっていない印象です。ただ、今回改めて情報を集めてみて強く感じたのは、付き合う業者をかなり厳しく吟味しているということです。
試しに規模の小さな不動産業者の案件とお客様をマッチングして打診したのですが、入口でストップとなりました。また、実績も規模もある大きな企業さんの案件を持ち込んだのですが、そこの物件でもダメでした。多分、普通の地銀さんであれば全く問題ない組み合わせなのですが。
ちなみに、筆者の耳に入っている成約情報だと、今のところ上場企業クラスの不動産業者からの案件であれば話を聞いてくれていると感じています。まとめると、今のスルガ銀行は不動産投資への融資は変わらず積極的ですが、持ち込まれた案件の素性（売主・仲介）をとても厳しく見ていると感じています。
１ スルガ銀行【最新情報】 現状での融資条件
・木造の融資期間は最長35年（劣化対策等級２の取得が前提）
・金利は2%を切る水準で提示が可能かもしれない
（最下限で1.5%だが、条件が良い先に限る）
・物件評価と資産背景次第だが、都内であれば2%弱くらい。
3県（神奈川・千葉・埼玉）であれば2%前半くらいが今のスタンダード
・借入金の上限は物件総額の90%程度だが、新築木造の場合は95%の事例もあり。
・融資実行は「竣工時一括」のみであり、分割実行は不可。
（分割実行の例：土地決済、着工、中間金、竣工の4回分割など）
・新設法人への融資も可能
物件の利回り次第ですが、融資期間35年で金利1%後半であれば、十分キャッシュフローが出るので、投資案件としては組み立てやすくなります。
昔は金利4%台だったこともあり、余程の高収益物件でなければクライアントにはお勧めしていなかったのですが、今回のような条件が提示できるのであれば、融資打診先の候補として提案できるかと思います。
２ スルガ銀行【最新情報】 融資額の上限と資産背景
注意が必要なのが資産背景です。融資額の上限は、以前のように「年収20倍」基準だけでなく「資産バランス」も大きく影響していることが確認できました。
物件を購入すると、物件価格の17~18%程度（※）の自己資金が使われてしまいますが、その後も、全体の資産バランスが崩れないことが重要になります。
(※9割を借入金で賄う想定：物件価格の1割と諸費用（物件価格の8%程度）の合計)
【参考記事】不動産投資を始めるにはいくらかかる？購入時の諸費用・初期費用を解説
融資の可否・融資額の上限の判断については、
以下の3点を総合的に判断しながら行われる形です。
「物件評価」
「年収」
「資産背景」
※「年収20倍」基準についてはすでに無くなったかと思っていたのですが、
融資額上限を判断する目安として残っているようです。
いずれにしても、昔よりもかなり慎重に審査を進めているほか、顧客紹介についても怪しげなブローカーやコンサルタントを寄せ付けない、というスタンスであり、「一切の不正を許さない」という姿勢が強く感じられました。
昔ほど融通が利かない面もありますが、顧客属性によっては融資条件がよくなったりもしますので、今後、融資打診先の候補の一つとして考えてもらってよいかと思います
やばいと言われたスルガ銀行 不動産投資で有名だった理由
日本で不動産投資がブームとなってから久しいですが、日本の不動産投資家、特にサラリーマン投資家にとって、スルガ銀行はまさに画期的な存在でした。なぜスルガ銀行が画期的だったのか、その特徴と理由について解説していきます。
スルガ銀行の特長（審査のスピードが速い）
優良な投資物件を購入するためには、決済引渡しまでのスピードが非常に重要になるため、投資家がスルガ銀行を選ぶ理由の一つが審査のスピード。
都市銀行や地方銀行、信用金庫などの一般的な金融機関では、投資用不動産の審査は2週間～1ヵ月程度かかるところ、スルガ銀行の場合は1週間程度で審査結果が出ます。更に審査結果が出てから1週間程もあれば融資実行が可能になります。このスピード感は、早く物件を押さえてしまいたい投資家にとって、とてもありがたいものです。
スルガ銀行の特長（物件評価が高めに出る）
不動産投資家にとって、スルガ銀行を使うメリットの二つめが、物件評価を高めに出してくれること。物件評価額が高めになると、銀行としても融資に取り組みやすくなるほか、融資金額が伸びやすくなります。
そのため、他行に比べてスルガ銀行であれば融資が通りやすく、しかも大抵の場合、物件価格の9割までを融資してくれるので、不動産投資家だけでなく、物件を仲介する不動産業者にも大変な人気がありました。
ちなみに、一般的な金融機関では物件の評価がよくないと、そもそも融資承認されませんし、物件価格の7割～8割程度までしか融資してくれません。しかし、スルガ銀行では、収益不動産に対する評価が比較的寛容であったことから、評価額が伸びやすく、それに比例して融資金額も伸びやすくなったのです。
スルガ銀行の特長（築古物件でも融資期間が長い）
また、融資期間を長く組めることも、スルガ銀行を使う大きなメリットです。一般的な金融機関では、融資期間は法定耐用年数の範囲内にとどまります。しかし、スルガ銀行は、法定耐用年数の縛りを超えて、中古・築古の物件でも、長期の融資を使うことができました。これが、中古不動産を購入する不動産投資家からスルガ銀行が大きく支持された要因でもあります。
融資期間が長くなれば、投資家にとってはキャッシュフローが増えることになるので不動産投資家には大変好評でした。
スルガ銀行の特長（全国の不動産が取扱い可能）
投資家にとってみると、優良な不動産であればエリア問わず購入していきたい、という方も多いものです。しかし、地方銀行や信用金庫では融資可能なエリアが限定されています。また投資家の居住地が銀行の支店エリア内かどうかによって取り組みが可能か不可か決まってきます。
しかし、スルガ銀行は地方銀行でありながら、全国的に広く不動産への融資に取り組みました。全国対応可能となれば、購入できる不動産の視野がかなり広くなり、利回りの高い地方の割安物件も購入できるようになります。これも、多くの投資家からスルガ銀行が支持された要因です。
やばいと言われたスルガ銀行 「かぼちゃの馬車」事件と不正融資問題とは？
さて、前述のように、収益不動産への融資に積極的に取り組んだスルガ銀行。貸し出し金利も、他行に比べて高く、高収益を生み出すビジネスモデルとして、金融庁からも高い評価を受け、銀行業界における時代の寵児になったと言えます。しかし、そんなスルガ銀行にも、大きな落とし穴が待っていました。それが、社会問題にもなった「かぼちゃの馬車」事件を発端とした、不正融資の発覚です。
（「かぼちゃの馬車」事件とは）
「かぼちゃの馬車」事件とは、女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を企画・販売する不動産会社スマートデイズが、投資家との間で契約していた「30年間家賃収入保証」を反故にして経営破綻し、その結果、投資家に多額の被害をもたらした事件です。
「かぼちゃの馬車」は、スマートデイズが企画したシェアハウスです。オーナーが土地付きで購入・新築するスキーム。完成した物件はスマートデイズがオーナーから一括で借り上げます。その際、スマートデイズは、投資家（オーナー）との間で「30年間家賃収入保証」のサブリース契約を取り交わし、仮に入居がなくても（家賃収入が0円でも）30年間は家賃収入を保証するという約束をしていました。投資家にとって見ると、仮に入居者が付かなくても、最低限の収益は確保できるため、このサブリース契約は、購入の後押しになりました。
しかし、「かぼちゃの馬車」は入居率が低迷。スマートデイズは、いわゆる「逆ザヤ」となり、「30年間家賃収入保証」を維持できなくなってしまい、2017年後半からは投資家への家賃送金も遅延。最終的には経営破綻となり、投資家に多額の損失をもたらしてしまいました。この結果、投資家は融資返済ができなくなり、自己破産に踏み切る方も出てきてしまったのです。
これだけならば、ある意味で投資家の失敗と自己責任で終わる話だったのですが、事態を複雑にしたのが、融資書類の改竄問題でした。驚いたことに、スマートデイズは「融資を受ける際の必要書類」の一部を改竄して銀行に提出していたのです。
スマートデイズが行った書類改竄は、預貯金額や株式資産リストなど、投資家の資産に関する数字の水増しが目的。これによって、通常なら審査で承認されることのない借り手に対して1億円単位の高額融資を受けさせることになりました。
（スルガ銀行の責任 第三者委員会の報告）
さて、ここで注目されたのが、「かぼちゃの馬車」に積極的に融資をしていたスルガ銀行。スルガ銀行としても融資先が焦げ付いてしまうのは困るので、ある意味で被害者ともいえるのですが、前述の書類改竄にも銀行側が関与していたのではないか、という疑惑が浮かんできたのです。
そこで、不正融資の全貌を解明するために、第3者委員会が設立され、2018年5月15日～2018年9月6日までの間、調査が行われました。そして、9/7に第3者委員会の調査結果が報告されました。
調査報告の中では、やはり複数の事案で行員に不正があったことが明らかになったほか、スルガ銀行が不正融資をするに至った背景、不正融資につながった過酷なパワハラの内容なども報告されました。
なお、第三者委員会の調査によって報告されたスルガ銀行による不正融資の内容は以下の通り。2014年までさかのぼって報告されています。
1) 顧客の資産と収入をねつ造
2) レントロール(家賃)を偽装
3) 売買契約書の偽造
4) 抱き合わせ融資
そのほかにも、繰り上げ返済を妨害、取引停止業者との連絡継続、業者へ審査条件を暴露、不動産業者から行員へのキックバック受領、などの不正行為があったようです。
さて、この一連の不正融資事件に関して、スルガ銀行として責任があったのかどうか、という点について、第三者委員会は報告の中で、審査書類の偽造・改ざんが「全般にまん延していた」とした上で、執行役員ら「多くの行員が偽装に関与していた」と指摘。また「現場と断絶していた経営陣の責任」とし、創業家の岡野光喜会長ら６人の善管注意義務違反があったと認定しました。
この調査報告書の公表に合わせ、スルガ銀行経営陣は、岡野会長、米山明広社長を含む常務以上の取締役５人が引責辞任することとなりました。
（参考）元本一部カットによる救済対応
スルガ銀行では、本件不正融資関連で被害を被った融資先に対して、2019年5月から「元本一部カット」を視野に入れた対応を開始。希望者に対して面談のうえ、実情に合わせて元本一部カット等を行っている。対象は以下の要件を満たす先。
※元本一部カットに関する救済措置は2020年12月30日まで（2020年12月1日 スルガ銀行発表）
（要件）
・元本一部カットに関する個別のご相談をした時点でローン返済が困難な状況が存在する物件
（ローン返済を含む物件収支が赤字である）
・ローン契約締結時にスルガ銀行側の不正行為があり、その不正行為と借入者の投資判断との間に
相当因果関係が認められる場合
（元本一部カットの上限）
取得した不動産の取得価額と積算価格の差額を上限として元本一部カットを検討
※積算価格：物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格。
やばいと言われたスルガ銀行 問題発覚後の経営状態は？
さて、前述の不正融資問題が発覚した後、スルガ銀行の経営状態はどうなったのでしょうか。直近4期の業績推移を見てみましょう。
（スルガ銀行 連結決算の推移）単位：百万円
| 2020年3月期 | 2019年3月期 | 2018年3月期 | 2017年3月期 | |
| 売上高（業務粗利益） | 118,008 | 139,635 | 156,278 | 145,753 |
| 経常利益 | 41,763 | -74,342 | 10,525 | 58,222 |
| 当期利益 | 25,324 | -97,146 | 6,988 | 42,627 |
こうして業績推移を見ると、2018年から業績が急激に悪化し、2019年3月期には大きな赤字となってしまったものの、2020年3月期にはかなり復調したことが読み取れます。それぞれのポイントで、どんなことが起こったのか解説します。
（大幅に下方修正された2018年3月期）
2018年3月期の決算発表は波乱が起きました。2018年5月に発表した内容を、翌6月に入ってから大幅に下方修正し、世間に大きな衝撃を与えました。
下方修正の原因はもちろんシェアハウスをはじめとする不動産融資関係。シェアハウス関連への融資焦げ付きに備えて貸倒引当金等の不良債権処理損失を大幅に増額計上する必要が発生したからです。
5月時点では384億円としていた不良債権処理額を、6日に587億円に増額すると発表。それに合わせて2018年3月期の決算における経常利益を、308億円から105億円に、また純利益を210億円から69億円に大幅下方修正することになりました。
（大規模な最終赤字となった2019年3月期）
2019年3月期の連結決算は、最終損益が971億円の赤字となりました。これは、2002年3月期以来、17年ぶりの最終赤字でした。
前期（2018年3月期）は大幅減益となったものの何とか黒字を維持しましたが、今期大規模な赤字に転落したのは、前期以上に大規模な不良債権処理（貸倒引当金の計上等）があったからです。
不良債権処理損失から「償却債権取り立て益」を除いた「実質与信費用」は1363億円に達しました。このうち、シェアハウス関連融資先が977億円、1棟収益マンションなどの投資用不動産ローンが222億円で、創業家関連企業向けが134億円となります。
ただ、この時の多額の引当金処理によって、シェアハウス関連融資の保全率は92%となりました。不良債権処理が一服するうえ、これまで積み重ねた比較的金利の高い個人向けの貸し出しが収益を下支えする形が見えるようになりました。
（Ｖ字回復の兆しが現れた2019年9月中間決算）
そして、潮目が変わったのが19年9月中間連結決算。中間決算としての最終黒字は2年ぶり。1年前の18年9月中間連結決算は、シェアハウス向け融資の不正問題で、融資の焦げ付きに備えた貸倒引当金が増え、1007億円の最終赤字に落ち込んでいましたので、まさにＶ字回復したといえます。
黒字に転じた主な理由は、貸倒引当金や不良債権の処理額が減ったこと。加えて大きかったのは、融資での金利の利益などを示す「資金利益」が440億1800万円に上ったことです。収益性の高い融資が今もスルガ銀の強みであることを証明した形になりました。
（復活の兆しが鮮明となった2020年3月期決算）
2020年３月期連結決算は、シェアハウス問題などで積み増した貸倒引当金繰入額などの不良債権処理額の減少により、経常損益は４１７億６３００万円の黒字（前期は７４３億４２００万円の赤字）、純損益は２５３億２４００万円の黒字（同９７１億４６００万円の赤字）となりました。
スルガ銀はこの１年間で融資を全額回収するなどして創業家との関係を解消し、３月にはシェアハウスの一部物件オーナーについて関連融資債権を第三者譲渡するなど、集中的にシェアハウス問題の早期解決に取り組みました。
やばいと言われたスルガ銀行 今の不動産融資への姿勢は？
さて、このようにＶ字回復の兆しが鮮明となったスルガ銀行ですが、今後の不動産融資には、どのような姿勢で取り組むのでしょうか。
スルガ銀は「投資用不動産ローン」の融資基準を他行並みに厳格化し、融資営業を再開しています。融資再開後、同行から実際に融資を受け、顧客に物件を仲介・販売した不動産会社などからは、他行を含めた一般的な基準に近づいた、との声が聞こえています。
【求められる属性】
（年収）
年収については、同行のウェブページを見ても、「その他当社所定の条件を満たす方（詳細はお問い合わせください）」としか記載されておらず、足切りラインは明確ではありません。ただ、再開後のスルガ銀行から、年収700万くらいの方の融資が承認された情報もありますので、資産背景と物件の規模（希望融資額）次第ですが、年収700万くらいから土俵に乗るくらいかと思います。
（資産背景）
これまでのスルガ銀行では、少なくとも自己資金として「頭金1割」と「諸費用」分があることは絶対でしたが、それ以上はそこまで厳しい要求はなかったようです。しかし、スルガ銀が新たに融資対象とする属性は、もっと上の属性になりそうです。同行の中期経営計画の中では、想定顧客を「かつて主要顧客だったマス層(資産3000万円未満)・アッパーマス層(3000万円～5000万円未満)から、富裕層(1億～5億円)まで広げる」と発表しています。
収益不動産を購入する借り手には、これまでよりも高めの資産背景を求められる可能性が高いでしょう。また、後述しますが融資上限についても資産背景が影響するので、より資産背景の重要性が高まったと考えられます
【融資条件の概要】
（融資上限額）
以前のスルガ銀行は、よく「年収の20倍」が基準と言われていました。年収1000万の方ならば2億円まで借りられるということ。他行と比べても、年収1000万の方に2億まで融資をするのはかなり多い方です。
しかし、再開後のスルガ銀行では、ここが変わりそうです。その方の年収や資産背景などの属性を総合的に判断して、年収・借入額・金融資産に見合った融資額を提示することになったようです。これは、一般的な銀行などの考え方と同じものですが、おそらくこれまでよりも融資上限額は厳しく見られると思います。
（金利）
以前の4%台だった金利が、2%前後に引き下がったといいます。金利面では大分借り手の条件が良くなりました。属性面の審査が強化されることに伴って、他行に近い水準になったと思います。
（融資期間）
構造がRCや重量鉄骨であれば、これまでと同様、築古の中古であっても長めの融資期間（25年など）を期待できそうです。再開後の事例として、築古のRC物件に、これまでと同じ「25年間」と提示を受けたそうです。（他行なら融資期間15年くらいの案件）。
（対応エリア）
これも、これまでと同じ全国対応可。もちろん、賃貸ニーズ等にもよるのでしょうが、地方金融機関の縛りにとらわれず、収益性に高い物件を見つけて相談できることになります。
（法人向けにも融資を拡大）
これまでのスルガ銀行は、頑なに法人への不動産融資を拒んできました。したがって、不動産会社も顧客には「個人名義」で不動産を購入させていました。しかし、年収が高ければ高いほど、所得税は高くなるため、本当は法人を設立して、「新設法人名義」で物件を購入するほうが良いケースが散見されていました。不動産融資を再開したスルガ銀行では、資産管理会社などの法人向けの融資も相談可能となりました。特に、法人で不動産を持ちたいと思っていた経営者の方や、これから個人資産の形成を考えている高額所得者の方には、良い変化だったと思います。
スルガ銀行 まとめ
今回は、一時はやばいと言われたスルガ銀行について、一連の動向をまとめました。融資期間の考え方や、対応エリアなど、まだまだユニークなところも多いほか、再開後は、資産管理法人への融資が可能になったほか、金利も大幅に低くなりました。
これによって、これまで難しかった投資対象が検討可能になるなど、可能性が広がることもあると思います。メリット・デメリットありますが、特に中古の収益不動産を購入したいと思う方は、スルガ銀行の情報も集めてみてはいかがでしょうか。
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