空室対策について教えてください｜不動産投資100問100答（10）【2026年版】

筆者の不動産投資のコンサルタントとしての体験から、よくある質問に簡潔に答えていく「不動産投資100問100答」シリーズ。今回は第10回として、空室対策について解説していきます。

今回の質問は「空室対策について教えてください」というものです。

2026年の空室問題

人口減少が加速し、新築物件も次々と建設される中、空室対策はこれまで以上に重要になっています。

人口減少：年間約50万人減少
単身世帯の増加：ニーズの多様化
新築供給過多：競争激化
入居者の目が肥えている：質の重視

今回はAI（ChatGPT）の知恵を借りて、一般的に出回っている空室対策はどういうものか、何が効果的なのか情報を集めて、その有効性を検証してみたいと思います。

一般的な空室対策の全体像

まず、一般的に推奨されている空室対策を整理してみましょう。

主な空室対策（一般論）

物件の魅力向上（リフォーム・リノベーション）
適切な賃料設定
効果的なマーケティング
入居者サービスの向上
空室管理の効率化
ターゲット層の明確化
経済的なインセンティブ

これらは一般的に推奨される対策ですが、すべてを実施するのは予算的にも時間的にも難しいです。そこで、本当に効果のある対策に絞って解説していきます。

本当に効果のある空室対策１. 適切な賃料設定

これは本当に大事です。啓発本などに影響されて、数多くのオーナーさんが相場よりも高値の家賃で勝負する時代がありました。しかし筆者は経験上、あまりそこに労力を割かない方が賢明ではないかと思っています。

家賃を下げるべき理由

筆者は不動産オーナーやサラリーマン大家さんから空室相談を受けることがよくあるのですが、頑張って空室対策に取り組んだものの、かけた時間と費用を考えると家賃を2000円下げたほうが安上がりだったということがよくありました。

逸失利益の計算例

空室期間	家賃７万円	家賃6.8万円（▲2000円）	差額
１ヶ月	▲７万円	▲6.8万円	+2000円
３ヶ月	▲21万円	▲6.8万円（１ヶ月で決まる）	+14.2万円
６ヶ月	▲42万円	▲6.8万円（１ヶ月で決まる）	+35.2万円

家賃を2000円下げて１ヶ月で決まれば、３ヶ月空室より14万円も得をします。

そのため、相場を見ながら家賃を調整するのは、出来るだけ早い方がいいと思っています。物件の構造や外観にもよりますが、競合物件がある中、そのエリアの相場で許容できる適正家賃というものがあります。それを外れると、競合物件に入居者が流れるので、空室期間が長くなり逸失利益が大きくなってしまいます。

適正家賃は長期入居にもつながる

また、適正家賃は長期入居にもつながります。様々な空室対策を駆使して相場よりも5000円高く入居者が決まったとしても、潜在的に「家賃高いなぁ」という意識が生まれてしまうのは仕方がないことです。そうすると、ふとしたきっかけで他の物件に引っ越してしまう可能性が高くなってしまいます。

クライアントの事例：適正家賃と長期入居

筆者のクライアントの１人で、相場よりも少し安めの家賃でお部屋を貸しているオーナーがいるのですが物件はいつも満室です。

稼働率：ほぼ100%
平均入居期間：７～８年
10年以上の入居者：複数名
空室期間：平均１ヶ月以内

オーナーさんが几帳面なことから、物件の状態はいつもきれいにしており家賃と品質からリーズナブルと認識されているのだと思います。

確かに家賃の値下げは、収支計画にはマイナスとなりますが、空室が長引き逸失利益が大きくなるのはもっと状況が悪くなります。競合物件の募集状況などを見ながら、そのエリアの相場観を身に着けてうまく家賃調整することを筆者はお勧めします。

本当に効果のある空室対策２. 物件の魅力向上

一般的には「内装や設備の改善」「新しい設備や美しい内装」が推奨されますが、筆者の考えはこれと少し違います。

大事なのは「清潔感」

大事なのは新しい設備ではなく物件の「清潔感」です。コストの高い水回り設備を新しくしなくても、清潔感が感じられる仕上がりであればクリーニングで十分です。その分家賃を下げたり据え置きにした方が入居が早く決まります。

リフォーム・修繕の優先順位

清潔感を損なうものに集中すべきです：

スイッチカバーなどの変色したものを交換
エントランスをピカピカに掃除
退去後のクリーニングの精度を上げる
電灯が備え付けであれば新調する
壁紙の黄ばみ・汚れを清掃または張替え
共用部の清掃を徹底

対策	費用	効果	優先度
清潔感の向上	低（数万円）	高	◎
設備の新調	高（数十万円）	中	△
家賃値下げ	中（年間数万円）	高	◎
フルリノベーション	非常に高（100万円～）	高	×

嫌われる要素が無くて、家賃がそこそこリーズナブルであれば入居者は決まります。ことさらに広告費を上げたり、お金のかかる設備を新調するよりも、室内・共用部の清潔感を保つことが最優先です。

本当に効果のある空室対策３. 効果的なマーケティング

2026年現在、物件情報の発信方法は多様化しています。

オンライン広告の重要性

必須の掲載サイト

SUUMO（スーモ）
HOME’S（ホームズ）
at home（アットホーム）
不動産ジャパン

写真の質が決定的

2026年現在、入居者はまずネットで物件を探します。そのため、写真の質が非常に重要です。

良い写真の条件

明るい（自然光を活用）
広角レンズで部屋が広く見える
清潔感が伝わる
複数枚掲載（10～20枚）
室内だけでなく、共用部や周辺環境も

2026年版：バーチャルツアー

2026年現在、バーチャルツアー（360度写真）を提供する物件も増えています。遠方の入居希望者にもアプローチできるため、導入を検討する価値があります。

本当に効果のある空室対策４. 入居者サービスの向上

入居者の満足度を高めることで、長期入居につながり、結果的に空室リスクを減らせます。

迅速な対応

入居者からのリクエストやクレームに迅速かつ丁寧に対応することで、満足度を高めます。特に修理やメンテナンスの対応は迅速に行います。

対応スピードの目安

緊急（水漏れ、鍵紛失等）：即日対応
重要（設備故障等）：２～３日以内
通常（小さな修繕等）：１週間以内

長期入居者への特典

特典の例

更新料の減額・免除
設備の無償交換（エアコン、給湯器等）
小規模なリフォーム（壁紙張替え等）

本当に効果のある空室対策５. ターゲット層の明確化

物件の立地や特徴に応じてターゲット層を明確にし、そのニーズに合わせた物件作りを行うことは効果的です。

ターゲット層別の戦略

ターゲット	ニーズ	対策
学生	安い、大学近く	家賃抑える、家具付き
単身社会人	駅近、設備充実	ネット無料、宅配ボックス
ファミリー	広い、学区	収納充実、防音
高齢者	バリアフリー、安全	段差解消、見守りサービス

総括：空室対策について教えてください【2026年版】

本当に効果のある空室対策（優先順位順）

最優先

適切な賃料設定（相場または相場より少し安め）
清潔感の維持（室内・共用部）

次に重要

効果的なマーケティング（良い写真、複数サイト掲載）
迅速な入居者対応

余裕があれば

ターゲット層に合わせた設備・サービス
長期入居者への特典

筆者の結論

空室対策で最も重要なのは、「適正家賃」と「清潔感」です。

高額な設備投資やリノベーションよりも、まずは家賃を相場に合わせ、清潔感を保つことに注力すべきです。これだけで、多くの空室問題は解決します。

やってはいけない空室対策

相場を無視した高家賃設定
費用対効果の低い高額リフォーム
広告費の無駄遣い（家賃を下げた方が早い）
ターゲット不明確な設備投資

2026年の空室対策トレンド

最後に

空室対策は、闇雲にお金をかければ良いというものではありません。最小限のコストで最大限の効果を得るためには、優先順位を正しく理解し、実行することが重要です。

2026年現在、人口減少と新築供給過多で競争は激化していますが、基本を押さえれば空室リスクは十分にコントロールできます。

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※本記事は2026年２月時点の情報に基づいて作成しています。不動産市場、賃貸ニーズなどは変化する可能性がありますので、実際の判断においては、最新の情報を確認し、専門家にご相談ください。

この記事を書いた人
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2K-online事務局

主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約１０年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織（階層別）を設立・運営。

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