筆者の不動産投資のコンサルタントとしての体験から、よくある質問に簡潔に答えていく「不動産投資100問100答」シリーズ。今回は第十回として、空室対策について解説していきます。
今回の質問は「空室対策について教えてください」というものです。以前、別の記事で本当に効果のある空室対策についてまとめたことがありますが、その時は筆者の体験や、付き合いのある管理会社の意見を参考に情報をまとめました。
今回はAI（ChatGPT）の知恵を借りて、一般的に出回っている空室対策はどういうものか、何が効果的なのか情報を集めて、その有効性を検証してみたいと思います。
（参考記事）失敗しない不動産投資 本当に効果のある「空室対策」はどれか？
ChatGPTのアドバイス 空室対策について教えてください
筆者の見解をお伝えする前に、例の如くChatGPT先生にこの質問について聞いてみました。先生の見解は以下の通りです。
賃貸物件の空室対策は、不動産投資において非常に重要な要素です。空室率が高いと収益が減少し、経営に悪影響を与えるため、以下の対策を講じて空室を最小限に抑えることが重要です。
1. 物件の魅力向上
リフォームとリノベーション: 物件の内装や設備を定期的にリフォームし、古くなった設備を最新のものに更新します。キッチンやバスルームなどの水回りを改善することで、入居者の満足度を高めることができます。
共用スペースの充実: 共用スペースを改善し、入居者同士が交流できる場所や便利な施設（ジム、ラウンジ、洗濯室など）を提供することで、物件の価値を高めます。
セキュリティ強化: 防犯カメラの設置やオートロックシステムの導入など、セキュリティ対策を強化することで、入居者の安心感を高めます。
2. 適切な賃料設定
市場調査: 近隣の競合物件の賃料を調査し、市場価格に見合った賃料を設定します。高すぎる賃料は空室率を高める一方で、低すぎる賃料は収益を減少させます。
柔軟な賃料プラン: 賃料の支払い方法や契約期間に柔軟性を持たせることで、入居者のニーズに応えます。例えば、短期契約や分割払いのオプションを提供することが考えられます。
3. 効果的なマーケティング
オンライン広告: 不動産ポータルサイトやSNSを活用して物件の魅力をアピールします。高品質な写真や動画を使って、物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。
バーチャルツアー: 物件のバーチャルツアーを提供し、遠方の入居希望者にも物件を見てもらえるようにします。これにより、より多くの潜在顧客にアプローチできます。
地元のエージェントとの連携: 地元の不動産エージェントと連携し、彼らのネットワークを活用して入居者を募集します。
4. 入居者サービスの向上
迅速な対応: 入居者からのリクエストやクレームに迅速かつ丁寧に対応することで、満足度を高めます。特に修理やメンテナンスの対応は迅速に行います。
入居者イベントの開催: 入居者向けのイベントを開催し、コミュニティの形成を促進します。これにより、入居者同士の交流が深まり、退去率の低下につながります。
特典やサービスの提供: 長期入居者向けの特典や、新規入居者向けのキャンペーン（入居初月無料など）を提供することで、入居の促進を図ります。
5. 空室管理の効率化
プロフェッショナルな管理会社の活用: 信頼できる管理会社に管理業務を委託し、空室対策を専門的に行ってもらいます。管理会社は市場動向に詳しく、効果的な戦略を持っています。
空室期間の短縮: 退去が決まった段階で次の入居者募集を開始し、空室期間を最小限に抑えます。また、退去時のリフォームやクリーニングを迅速に行い、次の入居者を迎える準備を整えます。
6. ターゲット層の明確化
ターゲット層のニーズ把握: 物件の立地や特徴に応じてターゲット層（学生、ファミリー、シングルマザー、高齢者など）を明確にし、そのニーズに合わせた物件作りを行います。
特定層向けのマーケティング: ターゲット層に合わせたマーケティング戦略を展開し、広告内容やチャネルを最適化します。
7. 経済的なインセンティブ
家賃保証制度の導入: 家賃保証会社と提携し、家賃滞納のリスクを低減することで、家賃収入の安定性を確保します。
紹介プログラムの実施: 現入居者が新規入居者を紹介すると、家賃の割引や特典を提供する紹介プログラムを実施し、新規入居者の獲得を促進します。
これらの対策を総合的に実施することで、賃貸物件の空室率を低減し、安定した収益を確保することが可能になります。定期的な見直しと改善を行い、常に最適な空室対策を講じることが重要です。
いつものように、素晴らしいアドバイスです。考えられる空室対策を一通り網羅してくれた感じです。ただし、経営上予算の都合もありますので全てをやりきるというのは難しいと思います。
また、ちょっとピントがずれた感じの回答もあったので、もう少しChatGPT先生に突っ込んで聞いてみることにしました。
続けてChatGPTに聞いてみた この中で本当に効果のある空室対策はどれですか？
続けてChatGPTに「この中で、本当に効果のある空室対策はどれですか？」と聞いてみたところ、次のような回答がありました。
空室対策の効果は物件の状況や地域の特性によって異なるため、一般的に効果が高いとされる対策をいくつかご紹介します。これらの対策は、多くのケースで実績があり、効果が期待できます。
1. 適切な賃料設定
市場調査: 近隣の競合物件の賃料を調査し、市場価格に見合った賃料を設定することは非常に効果的です。賃料が高すぎると空室が続き、低すぎると収益が減少するため、適正な賃料設定が重要です。
2. 物件の魅力向上
リフォームとリノベーション: 内装や設備の改善は、特に古い物件において効果的です。新しい設備や美しい内装は入居者の満足度を高め、空室を減らすことができます。
3. 効果的なマーケティング
オンライン広告: インターネットを活用した広告は、広範囲に情報を届けることができ、費用対効果が高いです。高品質な写真や動画、バーチャルツアーを使って物件の魅力をアピールすることが重要です。
4. 入居者サービスの向上
迅速な対応: 入居者からのリクエストやクレームに迅速かつ丁寧に対応することで、入居者の満足度を高め、退去率を低下させることができます。
5. ターゲット層の明確化
ターゲット層のニーズ把握: 物件の立地や特徴に応じてターゲット層を明確にし、そのニーズに合わせた物件作りを行うことは効果的です。ターゲット層が求める設備やサービスを提供することで、空室を減らすことができます。
効果が高いとされる対策の理由
1. 適切な賃料設定は基本的な対策であり、価格競争力があると入居者が集まりやすくなります。
2. 物件の魅力向上は入居者の第一印象を良くし、契約に繋がる可能性が高まります。
3. 効果的なマーケティングは物件情報の露出を最大化し、より多くの潜在顧客にアプローチする手段です。
4. 入居者サービスの向上は既存の入居者の満足度を維持し、退去を防ぐため、長期的に見て空室対策に有効です。
5. ターゲット層の明確化はマーケティングと物件改善の方針を明確にし、効果的な施策を打ちやすくなります。これらの対策を組み合わせて実施することで、空室率を効果的に低減し、安定した収益を確保することができます。どの対策が最も効果的かは物件や地域の状況によりますが、これらは多くの場面で有効であるとされています。
よくできています。率直に言って、遂にChatGPTも不動産投資の世界でここまで来たか、という感想をもちました。
筆者は不動産オーナーから空室に関する相談も受けており、対策を打った後の費用対効果の検証なども話を聞いています。それから、付き合いのある管理会社からも実際のところどうなのか、というぶっちゃけトークも聞いています。
その経験上、上記のChatGPTの回答はかなり実情に合っています。
以下では、筆者が相談を受けた事例の話も交ぜながらChatGPTが挙げてくれた5つの対策についてコメントしていきます。
本当に効果のある空室対策 1. 適切な賃料設定
これは本当に大事です。啓発本などに影響されて、数多くのオーナーさんが相場よりも高値の家賃で勝負する時代がありました。しかし筆者は経験上、あまりそこに労力を割かない方が賢明ではないかと思っています。
筆者は不動産オーナーやサラリーマン大家さんから空室相談を受けることがよくあるのですが、頑張って空室対策に取り組んだものの、かけた時間と費用を考えると家賃を2000円下げたほうが安上がりだったということがよくありました。
そのため、相場を見ながら家賃を調整するのは、出来るだけ早い方がいいと思っています。物件の構造や外観にもよりますが、競合物件がある中、そのエリアの相場で許容できる適正家賃というものがあります。それを外れると、競合物件に入居者が流れるので、空室期間が長くなり逸失利益が大きくなってしまいます。
また、適正家賃は長期入居にもつながります。様々な空室対策を駆使して相場よりも5000円高く入居者が決まったとしても、潜在的に「家賃高いなぁ」という意識が生まれてしまうのは仕方がないことです。そうすると、ふとしたきっかけで他の物件に引っ越してしまう可能性が高くなってしまいます。
確かに家賃の値下げは、収支計画にはマイナスとなりますが、空室が長引き逸失利益が大きくなるのはもっと状況が悪くなります。競合物件の募集状況などを見ながら、そのエリアの相場観を身に着けてうまく家賃調整することを筆者はお勧めします。
クライアントの事例 適正家賃と長期入居
筆者のクライアントの一人で、相場よりも少し安めの家賃でお部屋を貸しているオーナーがいるのですが物件はいつも満室です。折々に入居者の入れ替えは起こりますが、かなり早期に次の入居者が決まるので、稼働率はかなり高い水準です。
オーナーさんが几帳面なことから、物件の状態はいつもきれいにしており家賃と品質からリーズナブルと認識されているのだと思います。転勤や結婚などの理由がなければ、めったに空きが出ないようです。居心地がいいので10年選手となる入居者もゴロゴロいます。
ちなみに、この物件の周囲には新築・築浅の高層鉄筋コンクリートマンションが次々と建設され、競合ひしめく賃貸激戦区になっています。あまりにも競合が多いので一時期は心配していたのですが、そんな懸念をよそに驚くべき稼働率をキープしています。
この物件の成功例があるため、筆者の中で空室対策は「適正家賃」と「清潔感」が最重要と考えています。
本当に効果のある空室対策 2. 物件の魅力向上
ChatGPTの回答では「内装や設備の改善」「新しい設備や美しい内装」を提言していますが、筆者の考えはこれと少し違います。
大事なのは新しい設備ではなく物件の「清潔感」です。コストの高い水回り設備を新しくしなくても、清潔感が感じられる仕上がりであればクリーニングで十分です。その分家賃を下げたり据え置きにした方が入居が早く決まります。
リフォーム・修繕するなら清潔感を損なうものに集中すべきです。具体的に言うと、スイッチカバーなどの変色したものを交換する、エントランスをピカピカに掃除する。また退去後のクリーニングの精度を上げる、電灯が備え付けであれば、それは新調する。
嫌われる要素が無くて、家賃がそこそこリーズナブルであれば入居者は決まります。ことさらに広告費を上げたり、お金のかかる設備を新調するよりも、室内・共用部の清掃をきちんとしたほうが効果が高いと筆者は思っています。
花を植えると入居者が決まる？
以前に何かの書籍で、アパートに花壇を作って花を植えると入居者が決まるという話を聞いたことがあります。当時は花で入居が決まるのか？と疑問に思ったこともありますが、今考えると確かに花を植えるのは有効だと感じています。
花を植えるという行為自体よりも、オーナーが物件に花を植えるほど物件に滞在しているということが重要です。それだけ物件に滞在していれば細かいところに目が行くものです。清掃が行き届いていないところだったり、破損しているところが見つかったり、ゴミが適切に捨てられていなかったり。
オーナーの目がよく行き届いており、物件を清潔に保っていることが入居者募集において重要なのだと思います。
本当に効果のある空室対策 3. 効果的なマーケティング
ChatGPTの回答では「オンライン広告」として、インターネットを活用した広告を挙げていますが、これは主に不動産業者がやることだと筆者は考えています。入居者の多くがHOME‘SやSUUMOなどのポータルサイトを使うことが多いですが、オーナー個人ではHOME‘SやSUUMOに広告を出稿することはできません。
オーナー個人がオンライン広告を出すのは特殊な場合です。例えば外国人入居者の募集や、特定のコミュニティからの集客を考えている場合はオーナーさんが自分でウェブサイトを作ったり、広告を出したりするのを見たことがあります。ただ、普通の物件でオーナーが独自に動くのは、まだそれほど一般的ではありません。
また、ChatGPTは「高品質な写真や動画、バーチャルツアー」の活用も上げていますが、これはある程度効果があると思います。
HOME‘SやSUUMOで物件を探すと、同じ物件でも写真が違うページがいくつも並んでいるのを見たことがあると思います。これは、広告の出稿元（不動産業者）が違うのが理由です。
HOME‘SやSUUMOで閲覧者の注目を集めるには、「家賃」と「画像」が重要です。そして「画像」にこだわりのある物件の方が集客が強いのは言うまでもありません。
【ホームズ】不動産売買・賃貸・住宅情報サイト
【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報
クライアントの事例 業者への画像提供で空室対策
これも筆者のクライアントの一人が実践したことですが、カメラなどの機材を準備して物件の写真を自分で撮り、それを仲介業者に無償で提供しながら付近・沿線の業者回りをひたすら実践した猛者がいました。多分業者を１００件以上回ったと思います。
HOME‘SやSUUMOなどのポータルサイトに掲載される物件画像は、多くが仲介業者が独自に撮影したものです。しかし、撮影する人のスキルや機材の性能によって画像の出来栄えは大きく変わってしまいます。
そのため、筆者のクライアントは、高いカメラ機材を用意してリフォーム後の写真をキレイに撮影し、その画像を仲介業者さんに無料で提供して回りました。実はその頃、そのオーナーさんは物件の空室が続いていたことに頭を悩ませていたのですが、その中で物件画像のブラッシュアップを思いつき、すぐに実践してみたのです。
結果は良好。ほどなく複数の空室が埋まり、オーナーさんも一安心。仲介業者さんにも物件を覚えてもらったらしく、空室が出たらすぐにお客さんを紹介してもらえるようになったそうです。
他にも、新築物件を建てたオーナーさんは新築時の物件写真をカメラマンを入れて撮影したりします。少しコストがかかりますが、空室が出た都度使えるので、費用対効果の高い投資かと筆者は思います。
本当に効果のある空室対策 4. 入居者サービスの向上
これも大事なところですが、新規入居者の募集対策というよりは、テナントリテンション（既存入居者の長期入居）対策といえるので、上の3つの対策とは少し色合いが違います。
ChatGPTの回答では「入居者からのリクエストやクレームに迅速かつ丁寧に対応することで、入居者の満足度を高め、退去率を低下させることができます。」とあります。
賃貸物件を自主管理しているオーナーは少数で、多くの場合は管理会社に任せていると思います。そうすると、管理会社の出来の良し悪しにかかっているので、「良い管理会社を選ぶ」ということに尽きる思います。オーナー同士の横のつながりがあれば、評判の良い管理会社を見つけることができると思います。
重要なのは入居者トラブルの予防
「入居者からのクレーム・リクエストへの迅速な対応」というのも大事かもしれませんが、より重要なのはトラブル予防だと筆者は思います。
以前、以下の記事で解説したこともあるのですが、いかに入居者起因のトラブルを予防するかに注力するのがオーナーとしての役割だと思います。
（参考記事）よくある入居者トラブルって？滞納・騒音・原状回復 対処法まとめ
特に入居者同士の騒音問題は、退去に直結する大問題です。上記の記事でも書きましたが、①禁止行為として契約書に明示する、②即時解決に動ける管理会社を選ぶ、の二点がオーナーの仕事です。
①禁止行為として契約書に明示する
苦情としては寄せられる相談としては、やはり夜中の騒音が多いようです。大声での通話、楽器の演奏、大音量でテレビ・音楽の視聴。
これらを防ぐには、まず賃貸借契約時に、騒音にまつわる禁止行為を明示して重要事項説明を行うこと。そして、禁止行為に抵触すると、退去や罰則等につながることを入居者に意識してもらうことが必要です。これが後々、注意喚起による抑止でも活きてきます。
②即時解決に動ける管理会社を選ぶ
騒音問題に限らず、入居者トラブルの対応に時間をかけてしまうと、オーナーや管理会社への不信・不満につながるので、退去率が上がってしまいます。
そうすると、稼働率などに大きな影響があるので、トラブルがあった場合は、速やかな解決が求められます。そのためにも、管理会社の初期対応が重要となります。
そして、出来る管理会社は、苦情があったらすぐに入居者とコンタクトを取り、怒りのガス抜きをしたり、騒音元を諭してくれたりします。騒音問題の多くが、お互いに少し気を付ければ収まる問題なので、そのあたりをうまく調整してくれる管理会社に当たると不動産オーナーとしては精神的にとてもラクになるものです。
とはいえ、一旦任せてみないと、滞納や入居者トラブルがあった際に適切に動いてくれるのか分からないと思います。実際、筆者のクライアントも何社か管理会社を変えてみて、ようやく思ったように動いてくれる会社を見つけた、という方もいらっしゃいます。
もし複数物件をお持ちであれば、あえて違う会社を使い比べてみるとよいと思います。
本当に効果のある空室対策 5. ターゲット層の明確化
これも大事なところですが、少し話が大きくなりすぎるので別枠として考えた方がいいと思っています。
「物件の立地や特徴に応じてターゲット層を明確にし、そのニーズに合わせた物件作りを行うことは効果的です。」「ターゲット層が求める設備やサービスを提供することで、空室を減らすことができます。」
とChatGPTはアドバイスしてくれていますが、これから物件を新築する場合は別として、既に建っている物件であればあまり大きな対策を打つのは難しいと思います。
逆にこれを真正面から受け止めて、物件をリニューアルしようとチャレンジして苦戦しているオーナーさんも見ています。率直に言えば、大きなリニューアルをして大成功している人を、筆者はあまり見たことがありません。（一部、賃貸住宅を宿泊施設やシェアハウスに転用して成功した例はあります）
いわゆる「コンセプト型」の物件は当たると大きいですが、そうでなければ逆に苦戦すると筆者は思っています。もちろんそういうのが好きなオーナーさんは、とことん突き詰めていただいて構いませんし、そうしてもらえると社会の発展にもつながると思います。
ただ、一般のオーナーさん方は、普通の物件を普通に賃貸していただく方が安全ですし、手間もコストもかからず安定経営していただけると思います。入居者候補の多くは一般人なので、一般人に受け入れられる物件を用意するのが王道かと筆者は考えています。
2K-online事務局
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