今回のテーマは、「賃貸併用住宅」です。賃貸併用住宅は、1棟の建物に自宅部分と賃貸部分がある住宅のことです。自分で住むのはもちろん、他人に貸して家賃収入を得てもいい、という柔軟性があることから、ライフスタイルの変化、住居費の軽減など、色々な問題、ニーズを解決する手法として注目されています。
一方で、賃貸併用住宅は、オーナーと入居者が同じ建物に住むという点で、お互いに住みにくさ、トラブルにつながることもあります。そこで今回は、賃貸併用住宅のメリットをおさらいするほか、ありがちなトラブル、注意点についてまとめます。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅部分と賃貸部分がある住宅のことです。賃貸部分には、アパートやマンションといった賃貸住宅のほか、店舗や事務所なども含みます。
賃貸併用住宅をつくる目的は、自宅に必要な間取りを確保したうえで、余ったスペースを有効利用して家賃収入を得ることにあります。よくあるのが、アパートの1階に賃貸スペースとして1Kの部屋が3〜4戸程度あり、2階がオーナー用の居住スペースになっている物件です。
賃貸併用住宅が注目されている理由として、まずローン返済の負担軽減が挙げられます。賃貸併用住宅は、賃貸スペースからの家賃収入で住宅ローンをすべて支払える場合も多く、「マイホームがタダで手に入る」などのメリットが注目され人気が高まっています。
ほかにも年金不足の問題がクローズアップされているなかで、賃貸併用住宅による家賃収入で老後資金を確保する、ということもあります。
また、少子化や核家族化の進行により1世帯当たりの家族数が減少しているため、広い自宅スペースが不要になり、その分を収入源となるスペースに利用したいという人が増えていることなども理由のひとつです。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅のメリットは次のとおりです。
１ 家賃収入によって住宅ローンの負担が軽くなる
２ 金利の低い住宅ローンを利用できる
３ ライフプランに合わせて柔軟に使える
（賃貸併用住宅のメリット１）家賃収入によって住宅ローンの負担が軽くなる
賃貸併用住宅は、賃貸部分から家賃収入を得られるので、自宅の住宅ローンの返済負担が軽くなることが大きなメリットです。
住居費はいわゆる「三大支出」の一つ。生涯支出のうち約4分の1を占めるといわれるほど大きなものです。終身雇用が崩壊し、入社した企業で定年まで働くという概念がなくなってきている昨今では、住宅ローンのように長期的な借り入れは、会社を自由に辞められないなどの足かせになると考える傾向があります。
そんな中で、賃貸併用住宅は住宅ローンの重荷を軽減する新しい方法として注目されています。賃貸部分の賃料次第ですが、場合によっては住宅ローンの全額を家賃収入でカバーすることもあるようです。
そしてローンの返済が終われば、家賃収入を副収入として得ることができるので、老後の生活資金確保としても賃貸併用住宅は注目されています。
【参考情報】
みずほ銀行 賃貸併用住宅のご購入をお考えのお客さまへ
スルガ銀行 賃貸併用住宅ローン
（賃貸併用住宅のメリット２） 金利の低い住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅は、投資用物件として注目されています。それは、住宅ローンを活用して低い金利で収益物件を買える可能性があるからです。賃貸併用住宅は、金融機関の融資条件を満たせば、建物全体について金利が低い住宅ローンを利用することができます。
通常、投資用の収益物件は、新築でアパートなどを建てる場合、アパートローンの金利は2％～5％程度になるのが一般的です。一方、住宅ローンの場合、適用金利は勤務先や勤続年数などの属性にもよりますが、1％前後で借りることができます。
賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用するためには、「自宅部分の床面積が50％以上」という条件が定められている金融機関が多いので注意が必要です。このため、賃貸併用住宅を建てるときには、住宅ローンを利用できるように建物を設計するのが一般的です。
（賃貸併用住宅のメリット３） ライフプランに合わせて柔軟に使える
賃貸併用住宅は、家族の人数やライフスタイルの変化に合わせて対応しやすい、というメリットもあります。マイホームを購入するとき、子どもの数だけ個室を用意すると、５ＬＤＫなど大きな家になってしまいますが、子どもが成人すると、広さを持て余してしまうことも多いようです。
その点、賃貸併用の住宅では人数やライフスタイルに合わせて使い方を変えることができます。例えば、賃貸部分がワンルームタイプの居室であれば、受験期のお子様の勉強部屋として一時的に利用するなど、柔軟に対応することができます。あるいは、将来的には賃貸部分に親世帯を呼び寄せて二世帯住宅として利用することも可能です。
当面は賃貸住宅として利用し、自分で使う必要がある場合には自己使用に切り替える。そして、二世帯住宅や勉強部屋として利用する必要がなくなったときは、再び賃貸に出す、ことができるので無駄なく、経済的に住宅を使えるのが賃貸併用住宅のメリットになります。
（参考） 相続税対策としての賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、建物の全体がマイホームになっているよりも、相続税評価額が下がるため、相続税の節税につながります。これは万人に該当するメリットではありませんが、相続税が課税されるような資産をお持ちの方にはメリットになります。
まず、賃貸併用住宅の敷地（土地）は、賃貸部分が自宅部分よりも約2割低く評価されます。さらに一定の要件を満たせば「小規模宅地等の課税の特例」を使えるため、自宅部分と賃貸部分それぞれ相続税評価額が減額されるので有利です。
また、建物についても、賃貸部分の評価額は「借家権割合」を控除して計算するので、自宅部分よりも3割低く評価されます。
相続税法の改正に伴って、相続税の課税対象が広がったこともあり、不動産を活用した相続税の節税対策が注目されましたが、賃貸併用住宅もその一つの手法となります。
賃貸併用住宅の注意点
賃貸併用住宅を購入する際、どうしても注意していただきたいのが、次の２つです。
１ 賃貸住宅としてのニーズを外さないこと
２ 入居者と一緒の建物に住むのを意識すること
（賃貸併用住宅の注意点１） 賃貸住宅としてのニーズを外さないこと
賃貸併用住宅を建てるときは、建築予定地が賃貸経営に適しているか見極めることが大切です。マイホームと賃貸併用住宅の最大の違いは、自分以外も同じ建物に住むことです。
仮にあなたは田舎暮らしが理想だったとしても、入居者が同じ価値観・同じ希望条件をもっているわけではありません。多くの入居者は通勤や買い物などの利便性を重視します。
そのため、駅から遠く、周りに賃貸アパートやマンションがほとんどない場所に「アパート兼住宅」を建ててしまったら、入居者の募集に苦戦するのは当然です。そのため、アパートの設計段階で、周辺エリアの賃貸動向をしっかり調査することが必須です。
そのエリアに合った需給動向を考慮して間取りを決めることも重要ですし、入居者が求める設備や仕様にも気を配ることで、入居者の満足度を上げ、空室リスクを減らし、入居期間を長くすることができます。
（賃貸併用住宅の注意点２） 入居者と一緒の建物に住むのを前提すること
賃貸併用住宅はオーナーと入居者が同じ建物に居住します。建物のプランニングに失敗するとオーナーの住み心地に大きな影響が出ます。入居者も快適に暮らすことができなければ退去してしまうので、空室リスクが高まってしまいます。
そのため、賃貸部分をつくる場合には、オーナーと入居者の双方の満足度を上げるように設計することが大切です。トラブルになりやすいのは、やはりパターンがあります。
まずはプライバシーの問題。プライバシーが守られるように、自宅と賃貸部分の入り口の動線を分けたり、目隠しを設置したりするなどの配慮が必要です。賃貸併用住宅ではオーナーも同じ敷地に生活しているため、トラブルの当事者になってしまう可能性があります。
自分もそうですが、入居者にとっても暮らしやすいよう、設計段階でプライバシーに配慮した部屋づくりを意識しましょう。
次に問題になりやすいのが騒音。特に小さな子供は問題になりやすいものです。オーナー家族に小さな子どもがいる場合や、賃貸部分がファミリー向けの間取りの場合は、互いに騒音がトラブルの原因になってしまうこともあります。
子どもの騒音については、個人によって許容度にも違いがあるので、オーナーサイドとしては、極力気を遣う必要があるでしょう。
あとは、生活時間帯の違いについてもトラブルにつながることがあります。賃貸部分が単身者向けの場合には、生活リズムが夜型の人も少なくないため、生活時間帯の違いから起こるトラブルなども起こり得ます。特に子供がいる家庭は、物音で子供が起きてしまって夜泣きにつながってしまうと、他の入居者からのクレームにもつながる恐れがあります。
大切なのは、想定できるトラブルを回避できるように設計すること。壁や床の遮音性能を高めたり、音が大きくなるリビングや水回りの階下に寝室がないようにするなど、部屋の配置にも気を配って設計することにも配慮する方がいいでしょう。
（参考）自主管理の場合の注意
賃貸併用住宅は、管理会社に依頼せずに自分で管理する「自主管理」を選ぶオーナーも多いのですが、入居者とオーナーの距離が近いことから、意外と大変なこともあります。
良い点でもありますが、入居者からのクレームがダイレクトにオーナーに寄せられるため、自分ですぐに対応する必要があります。共有部分である通路が汚れていたり、修繕が必要な部分に気付くのが遅れて放置されていたりすると、ご近所さんだからこそ、オーナーとしても顔を合わせづらい状況になります。
他に仕事を持っていたりすると、入居者からの緊急の問い合わせにいつでも対応できるようにしておくだけでも大変です。そのため、あえて管理会社を使うことで、直接の窓口を自分以外にしておくことや、修繕などを任せる業者と懇意にして、すぐに動いてもらえる体制を作っておくことも重要です。
自主管理は大変というだけでなく、管理業務が行き届かないと入居率にも悪影響を与えてしまう恐れがありますので、その点は留意しておく必要があります。
まとめ 賃貸併用住宅で失敗しないために
賃貸併用住宅は、経済的なメリットが多い反面、入居者と同じ建物に住むことから、いくつか注意点もあることはご理解いただけたかと思います。
あくまでも賃貸住宅であることを忘れず、入居者と一緒の建物に住むのを意識し、魅力的な賃貸住宅であるように維持管理することが、賃貸併用住宅で失敗しないポイントです。
今回解説した内容を参考にしていただけたら幸いです。
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