アッパーマス層におススメの資産運用の方法とは？不動産投資は？

今回のテーマは「アッパーマス層」の資産運用です。「アッパーマス層」とは、3000万以上5000万未満の資産を持つ階層を指します。（※富裕層分布については、2020年12月に発表された野村総合研究所の推計をもとに後述します）

アッパーマス層は、一般的な収入・金融資産の「マス層」よりもひとつ上の階層となります。本格的なお金持ちは「富裕層」「準富裕層」などがありますが、アッパーマス層はいわばお金持ちの「入り口」と言えます。

さて、「プチお金持ち」とも言えるアッパーマス層は、一般的な「マス層」の方々よりも資産を多く持っているのですが、安心した老後を過ごすためには、やはり資産規模が足りないと思う方が多いようです。

また、アッパーマス層の中には、早期リタイアを目標として資産を貯めている方も多いようですが、早期リタイアするには、アッパーマス層の資産ではまだ足りません。

そこで、今回は、まずアッパーマス層とはどういったものなのか、アッパーマス層の実態を確認したうえで、さらに上のステージを目指すために行われている不動産投資について解説していきます。

日本のアッパーマス層の現状とは？

まず、日本のアッパーマス層の現状についてまとめます。日本の富裕層に関する統計は、野村総合研究所が行ったものが有名です。調査結果は『野村総合研究所　純金融資産総額と推計』の中で発表しており、どの階層の定義やどの階層が何世帯あるのかなどがまとめてあります。（以下は2017年推計）

野村総研の調査によると、統計世帯合計数は5,372.3万世帯であり、圧倒的に多いのはマス層の78.39%。他方、アッパーマス層は全体の13.4％となります。

それでは、アッパーマス層の人はどんな生活を送っているのでしょうか。もちろん個人差はありますが、実際のアッパーマス層の方の話を聞く限り、想像よりも質素な生活をしている人が少なくないようです。

そこには、老後の生活等を考えると、アッパーマス層の資産規模ではまだまだ不安があることが要因と考えられています。アッパーマス層の資産規模は3000～5000万円ですが、貯金を取り崩して生活するとなれば心もとないものとなります。

たとえば、仮に4000万の資産があったとしても、もし1ヶ月の生活費が20万円かかるとした場合、１６年半でなくなってしまいます。もちろん老後は年金もあるのでしょうが、あまり期待できないという方も多いようです。

老後の夫婦の面倒を子どもが見てくれるのが理想かもしれませんが、介護離職で経済的に破綻してしまう話、老々介護で逼迫してしまう話も聞こえてきます。子どもに迷惑はかけたくないという方も多く、元気に働けるうちに老後に向けて資産を貯めておこうという人生設計をしている方も多いようです。

そのため、少し経済的に余裕が出始めたアッパーマス層であっても、ぜいたくをするよりは質素倹約して貯蓄に励む傾向が強いのも頷けるところです。

（参考）2019年推計データ（2020年12月発表）

2020年12月21日、野村総合研究所は、2019年の日本における純金融資産保有額別の世帯数と資産規模に関する推計レポートを発表しました。
（出典）野村総合研究所『日本の富裕層は133万世帯、純金融資産総額は333兆円と推計』

・富裕層と超富裕層をあわせた2019年の世帯数は、前回調査（2017年）の合計世帯数126.7万世帯から6.0万世帯増加。

・富裕層・超富裕層の世帯数はいずれも「アベノミクス」が始まってから（2013年以降）一貫して増加傾向。

このように、日本における富裕層・準富裕層は一貫して増えているようですが、実は「アッパーマス層」は微減しています。（720.1万世帯→712.1万世帯）

2017年から2019年調査を比較して、世帯数が減っているのは、「アッパーマス層」と「マス層」であり、減った分が「超富裕層」「富裕層」「準富裕層」に流れていると推測されます。

アッパーマス層　資産運用・資産構築の実態

ちなみに、アッパーマス層のステージの方々は、様々な属性の方がいらっしゃいます。初めからある程度の資産を持っている方、会社勤めをしながらコツコツ貯金して３０００万以上貯めた方、株式投資など資産運用で大きく利益を上げて資産を持った方、など。

アッパーマス層の資産構築についてはインターネットでも情報が豊富です。「アッパーマス層」というキーワードで検索すると、資産構築の秘訣として、以下のような解説をしている記事が多くあります。

１　収入を増やす
２　支出を減らす
３　投資で増やす

以下、解説していきます。

（アッパーマス層になる方法その1　収入を増やす）

アッパーマス層になる方法の1つ目は、収入を増やすこと。収入が多ければ多いほど、貯金しやすくなるからです。月に１０万でも収入が増えれば年間１２０万、１０年間だと１２００万の貯蓄に結びつきます。

サラリーマンであれば、サラリーマンとしての能力を高め、より収入を得られるポスト、職場を選んで収入を増やしていく必要があります。

あるいは、副業でサラリーマン以外の収入を持つことも考えられます。勤め先の服務規程に抵触しないか確認は必要ですが、意外と手っ取り早く収入を増やせる手段でもあります。

副業としては、アフィリエイト、せどり、ハンドメイド作品販売、アンケートモニター、データ入力などネタはいくつもあります。幸い、企業の外注化が一般的になり、クラウドソーシングが普及したことから、個人の副業が認められやすい環境が整ってきたと言えます。

ただ、言葉でいうのは簡単ですが、本業で出世して収入を増やすのも大変ですし、副業を一から立ち上げて収益化させるのも大変なことです。そのため、「収入を増やす」よりは、後述の「支出を減らす」「投資で増やす」を目指す方が多いような印象があります。

（アッパーマス層になる方法その2　支出を減らす）

アッパーマス層になる方法の2つ目は、支出を減らすこと。アッパーマス層は、最低でも3000万円の資産を保有しています。しかし、実は3000万円という金額は、時間をかけさえすれば決して難しい金額ではありません。地道にコツコツと積み重ねていけば、いずれ50代後半から60代にかけて達成できる人が多くいます。

ただ、毎年100万円貯めたとしても30年かかりますので、一般家庭にとっては簡単な金額ではないのも事実です。単純な節約だけでは足りません。車にかかる費用の節約、住居にかかる費用の節約、衣服にかかる費用の節約など。子供の教育費については意見が分かれるところだと思います。

いずれにしても、収入が増えても、支出を増やさないようにする自制心が必要です。衣食住と車の節約を徹底して、資産ゼロの一般サラリーマンが４０代を迎えるまでに５０００万を貯蓄した強者もいます。地味ではありますが、いかに節制・貯蓄の威力がすごいか分かると思います。

（アッパーマス層になる方法その3　投資で増やす）

アッパーマス層になる方法の3つ目は、投資で増やすこと。前述の収入増や支出減を通じて1年間で100万円貯金できたとしても、3000万円に到達するには30年かかります。新卒からコツコツと積み重ねたとして50歳を過ぎることになります。

もっと早くアッパーマス層に到達したいと考える場合は、投資で増やす方法を採ることになります。今の日本では預金金利は低水準となりますので、資産形成を目的とした投資の場合は、ある程度元本が毀損するリスクのある商品に投資することになると思います。

投資商品としては、株式投資、FX、投資信託、REIT、不動産投資などがあります。もちろん投資ですから、マイナスになることもありますが、うまくいけば、地道な貯金だけの時に比べて、3000万円貯まるまでのスピードを速めてくれる可能性があります。

ただ、いずれに投資するにしても、各種投資の勉強は必須です。いきなり多額の投資をする前に、きちんと情報収集したうえで、成功した人の体験談などを聞いておくことも重要です。投資がギャンブルにならないように注意する必要があるでしょう。

アッパーマス層におススメの資産運用とは？

次にアッパーマス層から上、つまり「準富裕層」「富裕層」を目指すにはどうしたらよいのでしょうか。資産5000万～1億円の「準富裕層」であれば、これまでの延長線上で何とか実現可能な感じもしますが、その先の「富裕層」を目指す場合には、ちょっと足りないと思う方も多いのではないでしょうか。

さて、ここで少し先ほどのおさらいですが、多くの方がアッパーマス層になるためにやることは、①収入を増やす　②支出を減らす　③投資で増やす　の3つでした。しかし、これ以上「支出を減らす」のにも限界がありますし、「収入を増やす」としても、年間数百万円もの年収を上げるのにも相当ハードルが高いはずです。

そうすると、「投資で増やす」ことになりますが、株式売買、FX、先物取引など、キャピタルゲインを狙う投資は収益が安定しませんし、リスク性の投資商品にありがちですが、相場次第で元本が既存する可能性も十分にあるでしょう。

その点、安定的に収益を上げられるのはインカムゲイン（株式やREITの配当など）です。しかし、配当狙いで株式やREITに投資したとしても、手元資金3000万円以下だと、よくて年に100～150万円くらいのリターンが限界ではないでしょうか。株式の配当は高くても5％程度。REITの場合は3～5％くらいが標準。高ければ6％くらいになると思います。

そこで登場するのが不動産投資。不動産投資はインカムゲインの代表格「家賃収入」を得ることができるほか、金融機関から融資を受けることによって、レバレッジを活用することができます。

レバレッジを利かせた不動産投資のメリットは、「他人から支払われた家賃収入」で「あなたの借入金を返済できる」こと。つまり、他人のお金で銀行に返済を行い、完済してしまえば、そっくりそのまま無担保の不動産があなたのものになる、ということです。

時間をかけることができれば、資産構築には非常に向いている投資といえます。きちんと毎月のキャッシュフローがプラスの状態で運営できていれば、どんどん残債務が減っていくため、毎月キャッシュフローを得ながら、最終的には無担保の収益不動産があなたの手元に残ることになります。長期的な資産形成にはうってつけの投資といえます。

アッパーマス層と不動産投資の可能性

以下のようなアパートへの投資した場合を考えてみましょう。正直なところ、アッパーマス層にはちょっと大きい投資ですが、分かりやすいので参考まで。

※物件購入時の諸費用については以下の記事をご覧ください。
【参考記事】不動産投資を始めるにはいくらかかる？購入時の諸費用・初期費用を解説

この物件を購入すると、事業収益は以下のようになります。

①　家賃収入　1200万円（1.5億×8％）
②　空室ロス　120万円（1200万×10％）
③　運営経費　180万円（1200万×15％）
事業収益　900万円（①－②－③）

年間収益は900万円。使用した自己資金は2600万円（頭金1500万と諸費用1100万）。アッパーマス層にはギリギリの支出ですが、もしこの物件を購入できればこのくらいのリターンを得られることになります。

（手取りの計算　不動産投資のキャッシュフロー）

ここで注意したいのが手取りの金額。キャッシュフローとも言います。上記の900万円がそのまま手元に残るわけではないので注意が必要です。手元に残るキャッシュフローは、上記の収益から、銀行への借入金返済と、税金（所得税・法人税）を引いたものになります。

年間融資返済額ですが、融資条件を、借入金額1億3500万円、融資期間30年、金利1.5%とすると、約560万円になります。

この新築アパートを購入したことによる税引前キャッシュフローは、「事業収益900万円－融資返済額560万円＝340万円」となります。ここから、所得税もしくは法人税が課税されますが、概ね1～5年目くらいまでは無税、その後は100万くらいの税金が課せられるのが一般的な運用イメージです。

そうすると、毎年150万～200万円くらいのキャッシュフローを得られることになるほか、その裏で借入金（元本）の返済は進んでいくことになります。30年経てば、築古にはなってしまいますが、この物件が無担保で手に入ることになります。

30年この物件を持ち切れば、キャッシュフローの累計額と残った土地建物があなたの資産として残ることになります。結構すごい投資だと思いませんか？
【参考記事】不動産投資のメリットとデメリットは？他の投資と徹底比較

（不動産投資の収益試算に関する注意）

１　不動産投資　初年度から3～5年目くらいまでは無税？

土地と建物の比率にもよりますが、大体のケースですが、初年度～5年目までは初年度経費の繰り越しと、減価償却費を主要因として、税務上は赤字に見えるため所得税・法人税が無税になることが多い傾向があります。その間にキャッシュフローを貯めて再投資に回すことで効果的に資産形成できます。

２　不動産投資　税金は10年～15年目から高くなる。

借入を活用した不動産投資は、大体10年～15年くらい経つと税金が高くなる傾向があります。これは、減価償却費が少なくなったり、借入金の利息が少なくなったりすることが主要因です。特に建物と設備を分けて減価償却した場合、設備の減価償却が15年で無くなってしまうことも大きな要因になります。また、詳細は本稿では省きますが、減価償却費がなくなる23年目以降の税金はもう一段高くなります。

３　不動産投資　物件の資産バランスは常に注意が必要

保有期間中、残債務は減っていきますが、同時に建物の老朽化等により資産価値が少しずつ下落していきますので、資産価値が下落しにくい物件を選ぶことも大事なポイントになります。収益物件の場合は、老朽化よりも「融資期間」が大事です。物件の次の買い手が、どこの金融機関で何年の融資期間で融資を受けられるかで、物件価格が大きく左右されますので、その点を注意しましょう。

アッパーマス層の不動産投資

前述のとおり、不動産投資は長期的な資産構築には相性の良い投資になります。しかし、前述の1.5億円の物件を購入する場合、自己資金で2600万が必要でした。

アッパーマス層では、おそらくここまでの資金を使うことができないでしょうから、もっと小さい物件を検討していく必要があります。アッパーマス層の方たちにとって、実現可能な不動産投資はどのようなものがあるのでしょうか。比較的少額で済む代表的な不動産投資例を２つほど挙げます。

アッパーマス層の不動産投資①ワンルームマンション投資

少額の不動産投資と言えば、一番手っ取り早いのが区分ワンルームマンション投資です。区分ワンルームマンション投資は、単身世帯向けの部屋を区分で購入する投資です。賃貸ニーズが堅調なエリアであれば、比較的固い不動産投資として知られています。

本格的に大きな物件を買う前に、不動産投資の練習として区分マンションを買う人もいらっしゃいます。アッパーマス層のみならず、マス層でも区分マンション投資を始める人がいますので、比較的メジャーな不動産投資と言えるでしょう。

良い点としては、場所を間違えなければ入居者募集に苦戦しないことから、手間がそれほどかからないということ。半面、規模が小さいため、借入を使うと手取りが少なること、土地を持ち分で所有することになるため信用棄損が起きやすい、というデメリットもあります。

また、区分マンションでも借入が可能なこともありますが、ノンバンク系など金利の高い金融機関で借りると、収支がひどいことになる可能性もありますので、十分注意しましょう。

あとは、「新築」の区分ワンルームマンションの購入には注意が必要です。多くの場合、利回りがかなり低く、毎月のキャッシュフローが出ないことが多いです。「生命保険代わり」「節税のため」など、いろいろな理由が後付けされますが、これから資産を構築する目的の場合は、利回りの低い新築区分ワンルームマンションは敬遠するほうが無難かもしれません。

「ワンルームマンション投資」についてまとめると、利回りに十分注意して、高収益のものを取得すれば、堅実かつ手間のかからない投資になります。しかし、収益性に低いものを取得すると、元本割れ、キャッシュアウト、空室に悩む、などの煩わしい展開が待っています。物件の選定に失敗しないよう、物件を買う前に勉強と情報収集を徹底しましょう。

アッパーマス層の不動産投資②築古アパート投資

次にメジャーなのが、築古のアパートに投資する方法です。一般的に、築古物件になると、物件価格が下がり、利回りが上がってきます。半面、築古であるが故に、融資条件が厳しくなってきます。ちなみに、アッパーマス層の場合、手持ちの資金から考えると、5000万以下の物件を狙うことが多くなると思います。

築古アパートのような不動産にも融資してくれる金融機関は、
・日本政策金融公庫
・信用金庫・信用組合
・オリックス銀行
・一部の地方銀行
・ノンバンク系

築古アパート投資の良い点をまとめると、
・比較的利回りが高い
・土地値に近いことが多いので信用棄損の度合いが軽い（資産バランスを保ちやすい）
・新築・築浅に比べて金額が小さめなので比較的購入しやすい

逆に、築古アパート投資には、以下のような注意点があります。
・融資期間が短い（特に法定耐用年数を超過している物件）
・金利の高い金融機関になりがち
・修繕などのリスクがある、
・空室リスクが高め
・地方物件の場合立地が良くないことがある

まとめると、築古アパート投資の場合、融資期間が短くなることから、キャッシュフローは出にくい投資になります。（毎月の借入金返済を通じて、土地に貯金していく感覚です）また、空室リスクも高くなりがちなので、所得や資産額が少なめのアッパーマス層の方であれば、リスク許容度を十分に持ったうえで投資すること、空室対策のスキルを身につけることが必要です。

半面、早く残債務が減っていくほか、元々の収益性（利回り）が高いので、投資全体で見た場合のリターンは高くなります。仮に返済期間１５年であれば、１５年後には完済して、無担保の土地建物がそっくりそのまま残ります。そして、他人から頂いた家賃収入を返済原資にできるのが不動産投資のいいところです。

築古アパート投資は、キャッシュフローが出にくいために、すぐに不労所得を得て早期リタイアしたい、という人には不向きですが、１０年～１５年で資産構築したい、という方には向いている投資といえます。レバレッジを効かせれば、ほかの投資（REIT）などと比べてもリターンが大きいので、長期投資を考えられる人であれば、ぜひ検討していただきたい投資です。

アッパーマス層から、いきなり富裕層に至ることは出来ませんが、１０年～１５年をかけて、じっくり純資産を積み上げ、最終的には無担保の土地建物を取得できるので、投資効果はそれなりに大きいと思います。

アッパーマス層の資産運用　まとめ

今回はアッパーマス層の資産運用について解説しました。

・「収入を増やす」「支出を減らす」「投資で増やす」を実践すれば、時間をかければアッパーマス層までの道筋はたどれる。

・アッパーマス層の次のステージを目指すには、よりリターンの高い投資の実践が必要。そのためには情報収集と勉強が必要。

・資産構築の手段として、不動産投資による資産運用はリターンが大きい。とくにレバレッジを効かせれば、資産構築のスピードは速くなる。

・少額からスタートできる不動産投資は、区分ワンルームマンション投資と築古アパート投資。

・区分ワンルームは物件選びが大事。空室リスクと値下がりリスクの少ない物件を選ぶこと。新築区分は収益性が低いので要注意。

・築古アパート投資は融資事情でキャッシュフローが出にくいが、利回りが高く、10~15年でゼロから土地建物を取得できる。ただし、空室リスク、修繕リスクが伴うので運営スキルが必要。

アッパーマス層から次のステップに移行するには、これまで以上の努力と勉強が必要となります。今回の記事をきっかけにして、アッパーマス層から準富裕層、富裕層を目指すための資産構築戦略を立てていただけたら幸いです。

【関連記事】
　40代の準富裕層ってどんな人？資産5000万円を持つ人とは？

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2K-online事務局

主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約１０年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織（階層別）を設立・運営。

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2020/12/23