今回は不動産投資の利回りについて解説します。一般的に投資における「利回り」とは、投資金額に対する収益の割合のことをいいますが、不動産投資の場合、投資物件の購入金額に対する年間賃料収入の割合、という意味になります。
不動産投資で物件を購入する際に、真っ先に投資家が気にするのも、この利回りです。この指標は、数字（％）が高い方が収益性がよいため、不動産投資物件を探す際には、この指標の数字の高い物件を探すことになります。投資指標としては単純なもので、それほど難しいものではないのですが、ちょっとした注意点もあるので、その点にも触れてながら解説したいと思います。
不動産投資の利回り 理解しておきたい二つの利回り
利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したものです。不動産投資の場合、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したものであると言い換えられます。これは、物件の収益力を見る指標の一つですが、一口に利回りと言っても、実は二つの種類があります。どのように計算するのか、どのように使われるのかを解説します。
（１） 表面利回り（グロス）
【計算式】 表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
表面利回りは、物件の収益力を把握するために使われる指標で、上記の計算式で求められます。不動産投資の現場では一番よく使われる指標です。ただし、後述の実質利回りと違って、物件の運用にかかる諸費用についての考慮がないため、実際の収益性を判断する指標としては完全なものではありません。
（２） 実質利回り（ネット）
【計算式】 実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷購入金額
実質利回りは、表面（グロス）と異なり、諸費用なども計算に入れて算出することになります。そのため、より正確な収益力を判断する指標で、上記の計算式で求められます。投資物件を運用すると様々な経費がかかります。次に挙げるような年間諸費用が必要となるからです。賃料収入から、諸費用をから差し引いて、実質利回りを計算することで、物件が持つ実質的な収益力を把握することができます。
（実質利回りの年間諸費用の例）
| 管理委託手数料 | 入居者募集、賃料収納代行、賃料延滞対応、クレーム対応、など |
|---|---|
| 消耗品費 | 不動産賃貸業に関連するコピー用紙や文房具などの備品 |
| 通信費 | 電話代やインターネット利用費用など |
| 交際費 | オーナー会の参加費や取引先との会食代など |
| 水光熱費 | 共用部におけるもの（共用廊下の電灯などにかかる電気代など） |
| 修繕費 | 劣化した設備の交換、外壁・防水等の大規模修繕費用 |
| 借入金利子 | 不動産購入時の借入金に対して発生する利息 |
| 租税公課 | 固定資産税、都市計画税 |
| 保険料 | 火災保険料など |
| 図書新聞費 | 研修等の受講費、専門誌の購読 |
（注意）「満室時想定利回り」と潜在賃料のチェックは重要
不動産投資物件の情報として表示されている利回りの多くは、「満室時想定利回り」で計算された表面利回りです。そのため、実際には空室が多く発生している物件である場合、その状況が反映された数値になっていない可能性があります。
そのため、不動産物件情報を見る際には、利回りの高さだけでなく、実際の賃貸状況（レントロール）を確認して、実際の不動産の収益性を確認することが必要です。
実際に物件を決める際には、実際に物件に足を運び、周辺の家賃相場や賃貸ニーズについて、複数の不動産会社にヒアリング・リサーチし、きちんと不動産賃貸ニーズがある物件かどうかを確認する必要があります。
また、不動産仲介業者さんを通じて諸費用を確認し、購入後の不動産の実質利回りやキャッシュフローを計算することも必要ですので注意しましょう。
不動産投資の利回り どうやって利回りを調べるのか？
不動産投資の利回りは、物件のエリア、構造、築年数で変わりますので一概には言えませんが、利回りを知る上で市場に出ている物件の利回りを調べてみるのは基本の手段です。投資物件の情報を専門に扱うポータルサイトがいくつかありますので、それらのサイトを見ながら利回りや価格の相場を身に着けていくのが早いかもしれません。
ちなみに筆者はよく使うのが不動産投資情報サイト「健美家」が定期的に公開している「収益物件市場動向マンスリーレポート」です。
【健美家】収益物件市場動向四半期レポート＜2021年4月～6月期＞
このレポートは、筆者もマクロの統計データを確認するとき、トレンドを知りたいときに大変重宝しています。
・区分マンション、一棟アパート、一棟マンションの3つの種類別に統計
・過去12月分をさかのぼって価格・利回りの推移を確認できる（四半期レポートは過去12期前まで）
・日本全国を8つのエリアの分類して、全国平均を含めて9つのエリア別で価格・利回りを比較できる
利回りや価格を「エリア別」「投資対象別」に時系列で眺めることができるので、全体の方向性を把握するのに役立ちます。これから不動産投資を始める方は、利回り価格の全体像を把握するうえで役立つので、是非参考にしてください。
ちなみに、2021年4月～6月の全国平均データは以下の通りです。
（区分マンション）
利回り 7.39％（前期比-0.26ポイント）価格 1,571万円（同+4.59％）
（一棟アパート）
利回り 8.53％（同-0.13ポイント）価格 7,010万円（同+3.70％）
（一棟マンション）
利回り 8.06％（同-0.07ポイント）価格 16,309万円（同+3.60％）
不動産投資の利回り まとめ
以上、今回は不動産投資の利回りに関する解説でした。簡単な内容ですが、どのくらいの利回りが適切か、諸費用で注意すべきポイントなど、ここから派生して色々と重要な情報が出てきますので、そのあたりは別の回で解説予定です。いずれにしても、不動産投資において利回りは最もよく使われる指標です。ただし、その指標の裏に隠れている事情「なぜ利回りが高いのか」については慎重に調べていく姿勢が大切になりますので是非ご注意ください。
（１） 不動産投資 利回りは二種類ある
利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもの。不動産投資の場合、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したものです。利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の二種類が使われます。
（２） 不動産投資 表面利回りの計算方法
表面利回りは、物件の収益力を把握するために使われる指標で、以下の計算式で求められます。不動産投資の現場では、一番よく使われる指標です。ただし、後述の実質利回りと違って、表面利回りには、物件の運用にかかる諸費用についての考慮がないため、実際の収益性を判断する指標としては完全なものではありません。
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
（３） 不動産投資 実質利回りの計算方法
実質利回りは、表面利回りと異なり、賃料収入から、諸費用をから差し引いて計算されるため、物件がもつ実質的な収益力を把握することができます。次の計算式で求められます。
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷購入金額
（４） 不動産投資 物件購入時の利回りの注意
投資物件を探す際、「満室時想定利回り」には注意が必要。レントロールで空室状況と賃料の妥当性をチェックするのが重要。
【参考記事】不動産投資の利回りは普通何％？成功投資家の基準はどのくらい？
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