「世帯年収2000万円」と聞いたらあなたはどんな印象を受けるでしょうか。国税庁が発表している『民間給与実態統計調査結果』によると、日本の平均年収は432万円。夫婦共働きでも1000万円に満たないのが平均サラリーマン層です。そういう方々から見ると「世帯年収2000万円」というのは随分なお金持ちに映るかもしれません。
（参考）国税庁 平成29年分民間給与実態統計調査
しかし、世帯年収2000万円のご家庭は意外にも世間にイメージされているほど裕福ではないと言われます。それは、税率が高いため税金額が高く手取り収入が圧迫されてしまうからです。実際、筆者が年収2000万円を超える方々から相談を受けたときも、資金面での悩み事や不安などを伺う機会が多くありました。
そんな高額所得者の方々がよく検討するのが不動産投資です。昔から不動産投資は節税効果がある言われて、所得が高い方々に活用されています。しかし一方で、高額所得者を狙った悪質な営業も多く、本当に不動産投資を始めてよいか疑心暗鬼になっている方が多いのも事実です。
そこで、今回はなぜ世帯年収2000万円を超えるような高額所得者に不動産投資が注目されるのか解説したいと思います。
世帯年収2000万円の方々が悩むこと
筆者が「世帯年収2000万円」クラスの方々から伺った悩みなどは、以下のようなものが多かったと思います。一般的なサラリーマンから見ると金持ちは悩みもないだろうと思いがちですが、実はかなりの方が深刻な不安を抱えています。
税金が高い
分かりやすいところですが、世帯年収2000万円の方は、税金が高くなります。年収の高さは、所得税・住民税の税率が高くなることで跳ね返ってきます。そのため、昔から税金対策として節税商品が販売されています。投資用マンションやクルーザー、太陽光設備など種類は様々です。
仕事の先行きが不安
職種にもよりますが、「世帯年収2000万円」となる方の多くは、外資系企業にお勤めの方や自分で会社を経営している方が多いようです。日本の一般的な上場企業で2000万以上の報酬を受けている人は、役員クラスになるのではないでしょうか。そうすると、競争も激しく、来年も同じポストがあるか分からない、今の生活には満足しているが数年後の自分が心配、という方も多いようです。
仕事が忙し過ぎて時間がない
「世帯年収2000万円」の方となると、お仕事がお忙しい方が多いようです。激務でストレスがひどい、自分の時間がない、健康が心配、など色々なご不安を聞きます。今が忙しいからこそ、将来はゆとりのある生活を望まれる方が多いようです。
世帯年収2000万円の人はなぜ不動産投資に注目するのか？
前述のように世帯年収2000万円クラスの方々も不安や悩みを抱えているのですが、不動産投資はやり方を間違えなければ意外とこれらの悩みを解決する手段となり得るものです。
「世帯年収2000万円×不動産投資」のメリット１ 節税効果
不動産投資のメリットの一つが節税効果です。不動産投資をした場合の経費などは、給与収入と相殺することによって損益通算ができます。損益通算とは一定期間内の利益と損失を相殺することです。所得税率の高い世帯年収2000万円クラスの高額所得者であれば、確定申告で損益通算によって「不動産所得」で生じた赤字を「給与所得」から差し引くことによって節税を図ることができます。
たとえば、築年数が耐用年数（22年）を超えているような中古の木造アパートへ不動産投資をすると、大きな節税効果を得られる場合があります。築22年以上で法定耐用年数を超えているような物件を買った場合、購入後の減価償却耐用年数は4年になります。
たとえば、価格が2,000万円で、うち建物1,000万円・土地1,000万円だとすると、毎年1,000万円を4で割った250万円が減価償却費となります。そうなると不動産投資において、毎年ほぼ250万円の「損」を抱え込んだことになります。この「損」は確定申告において給与所得と合算できるので、合算所得を大きく引き下げることが可能になるのです。
あくまでざっくりした計算ですが、年収が高く所得税率が高い方の場合、たとえば課税所得が1800万~4000万円までの間の方を想定すると、250万×50％（住民税込）となり、1年で125万円の節税効果があることになります。4年経てば、もう減価償却を取れなくなりますが、その際は家族に贈与するなどの手法をとる方も多いようです。
専門的に言えば、減価償却費は課税の繰り延べになりますが、所得税率が極端に高い方の場合は、所得税率と物件売却時の譲渡所得にかかる税率の差が節税効果になります。
「世帯年収2000万円×不動産投資」のメリット２ 本業以外の収入源の確保
二つ目は、不動産投資を通じて収入の柱を増やすこと。世帯年収2000万円を超える年収を得る方の多くは外資系など競争が激しい企業のお勤めのケースが多いのですが、このような方々は「いつ解雇されて今の収入が無くなるかわからない」という不安を抱えています。また、経営不振により給料カットや怪我や病気による退職などで収入が途絶える可能性もあり得ます。
そのため、収入が高い人ほど本業以外の収入源を増やしたいという願望を強く持っています。会社からの給与収入が途絶えても生活を維持できるよう、不動産で家賃収入を得ておきたいという考えになるようです。
「世帯年収2000万円×不動産投資」のメリット３ 時間捻出：不労所得の構築
三つ目の理由も大きいです。世帯年収2000万円など、高額所得のサラリーマンはとにかく多忙です。一般サラリーマンの倍以上の給料をもらっている以上、課される職務は激務です。いくら複数の収入が欲しいからと言って副業するような余裕はありません。
そこで出てくるのが不動産による家賃収入です。世帯年収2000万円を超えるサラリーマンの多くは多忙であることから、株式投資やFXなどのように頻繁なチェックやこまめな売買などは不向きです。一方、不動産であれば仮に都心住まいの方が地方の物件を買った場合でも、管理体制をきちんと構築していれば、最低限の手間で運営できるようになります。
（参考）「世帯年収2000万円」クラスは不動産投資で有利
高額所得者は融資で優遇されます。頑張って作り上げた自分の属性を投資に活かせることは高額所得者が不動産投資を始めるメリットです。世帯年収2000万円のサラリーマンの場合、金融機関の融資の審査が通りやすい傾向にあり、融資の額も一般的なサラリーマンと比較すると高額です。そのため、条件に合った魅力的な不動産を購入しやすく、よりリスクの低い不動産投資を実現することができます。一般の人が買えない物件を好条件で買えるのは、高額所得者の特権と言えるかもしれません。
世帯年収2000万円からの不動産投資 よくある質問
Q. 現在、外資系企業に勤めており、年収2000万円弱です。
配偶者も働いているので、世帯年収2000万円をはるかに超えた収入となっています。想像以上に税金や社会保険料が高いので、どうにかして手取りを増やしたいと思っています。世帯年収2000万円以上の対象に効果的な節税対策として、不動産への投資も考えています。世帯年収2000万円を超えているとそれなりに融資が付きやすいと聞いています。これから不動産を買うにあたって、そのあたりの実態をお聞かせ下さい。
A. 一般に世帯年収2000万円を超える年収になると、多くの方が節税を考えるようです。
確かに、せっかく世帯年収2000万円を稼いでも、その3~4割を税金や社会保険料で徴収されてはつまらないですよね。だから、「不動産投資で節税を」という考えになる方が非常に多いようです。ただ、これまで不動産への投資を考えていなかった人が、節税ありきでいきなりマンションやアパートに投資するのは、ちょっと注意が必要です。
一点目、不動産屋の営業トークに引っ掛かりやすい。
実は節税を名目に営業をかける不動産屋さんが多いのは事実です。お医者さんや弁護士、経営者、大手企業の幹部などにひっきりなしに営業の電話がかかってくるのは、そういうことです。前述のとおり「世帯年収2000万円」以上の方となると節税に対する意識も高いので、話に引き込まれやすいのも事実です。
二点目、不動産投資の利益構造をきちんと理解していない。
不動産投資は、キャピタルゲインとインカムゲインの合計です。節税ありきで投資してしまうと、キャピタルゲインも取れない、インカムゲインも取れない物件を買ってしまいがちです。そうならないために、適切な収支シミュレーションを見る目を持つことが大事です。
三点目、節税目的の不動産はだんだん節税効果が薄くなっていくこと。
不動産投資の節税効果の多くは、減価償却費によるもの。実際の支出よりも、税務上の経費が多くなるため、節税効果が高く見えるのですが、実はこれには注意が必要。
減価償却をとればとるほど、資産価値（簿価）は低くなります。したがって、売却するときに税務計算上、利益が出やすい構造になります。
そうすると、譲渡所得税が大きくなるのです。従って、本当に減価償却で節税を狙う場合には、今の所得税率と不動産の譲渡所得の税率をよく見比べてみる必要があります。譲渡所得税は短期譲渡で約40%、長期譲渡で約20%くらいです。所得税率が30%くらいなのに、短期譲渡で売却すると、かえって税金的に損をしている可能性もあり得ます。減価償却費は「課税の繰り延べ」ですので、その点は十分注意しましょう。
最後に、自己資金の貯蓄を速やかに始めてほしいということ。
世帯年収2000万円の方の不動産融資ですが、確かに普通の人よりも入口は広いと思います。おそらく、年収の水準でいれば、都銀レベルでも話を聞いてもらえるでしょう。しかし、昨今の不動産を取り巻く融資環境はかなり厳しいものです。
実は、年収よりも資産背景がものをいう状況になっています。世帯年収2000万円で、現金などの金融資産が5000万円の人よりも、年収1000万円で金融資産が1億円の人の方が融資が通りやすいのです。ですから、不動産を探し始めると同時に、資産バランスをよく見せられるよう、貯蓄にも取り組んでいただきたいと思います。
Q. 不動産投資に関する融資について教えてください。
いま、自分の年収は1300万くらい、家内は700万くらいで、だいたい世帯年収2000万円です。融資が期待できる銀行、注意しなければならない点などを知りたいと思っています。
A. 世帯年収2000万円を超えると融資の幅も広がりますが、一方で融資の審査に当たってはお手持ちの資産（特に金融資産）も大事になってきます。
預貯金など、金融資産をできるだけ蓄えておくことをお勧めします。たとえ世帯年収2000万円のご家庭であっても、預貯金が1000万円くらいだと、1億円の物件を買うにも不安があります。
投資用不動産を購入する場合、購入者は購入時諸費用（大体物件価格の7％くらい）と頭金を自己資金で用意する必要があります。頭金10％だと、諸費用と合わせて17％相当の自己資金を使うことになります。1億円の物件だと1700万円ほど必要になる計算です。
昨今の融資情勢では、仮に世帯年収2000万円などの高額所得者であっても、フルローン（頭金なしの100％借入）は難しい状況です。したがって、ご自身がお持ちの金融資産から、買える物件を計算して物件探しをするのが近道かもしれませんね。
また、年収を世帯で見せる場合は、配偶者も連帯保証人として銀行と金銭消費貸借契約を結ぶことがあるので、事前に配偶者からの同意が必要です。この点はご留意ください。融資を相談できる銀行は、世帯年収2000万円以上であれば、都銀まで視野にいれて、比較的窓口は広げられるかと思います。
繰り返しになりますが、まずは自己資金をためるところがポイントです。
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