不動産投資は物件選びが重要!ダメ物件をつかまない選び方【3つのポイント】

不動産投資が成功するか否か、重要なカギを握るのは「物件選び」です。物件を選ぶ際は利回りばかりに目を向けがちですが、高利回りの物件を購入したからといって必ずしも利益が出るわけではありません。

投資目的を明確にした上で、賃貸需要、人口減少率、立地など、さまざまな要素を考慮して選ぶ必要があります。この記事では、不動産投資を成功させるための物件の探し方や目的に合った投資物件の選び方などについて詳しく解説していきます。

▼不動産投資は物件選びが重要

不動産投資で得られる利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類です。
不動産投資におけるインカムゲインとは「不動産を運用することで毎月得られる家賃収入のこと」、キャピタルゲインとは「購入した物件を売却した際の売買差益のこと」です。

キャピタルゲインは一度に大きな利益を得られる可能性がある一方で、必ずしも購入時より高く売却できるとは限らず、大きな損失が出てしまう可能性もあります。不動産投資を始めたばかりの方は、まず家賃収入を安定的に得るインカムゲイン狙った方が無難でしょう。

家賃収入は入居者がいることで発生します。空室になった場合、家賃収入を得られないどころか、ローンの返済などで月々の収支がマイナスになる可能性もあります。だからこそ、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要となるのです。

▼投資物件を選ぶポイント 収益性・エリア・設備に注目

不動産投資の成功のカギを握る物件選び。では、具体的にどのような基準で投資物件を選べば良いのでしょうか。そこには3つのポイントがあります。

1 エリアの選び方と注意点

基本的には、利便性や周辺環境が良い所、つまり人気の高いエリアにある物件を選ぶこと。多少日当たりや間取りが悪くても、入居需要が高い傾向にあります。利便性や周辺環境についてのチェックポイントは次のとおりです。

①交通利便性
最寄り駅から徒歩10分圏内である、利用する路線がターミナル駅に出やすい

②生活利便施設
スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある
住居用か事務所用か、単身者向けかファミリー向けかによって、どのような周辺環境が好まれるのか異なります。周辺環境の良し悪しは、物件の用途によって判断しましょう。

(安全なのは人口減少率が低いエリア)

たとえ今は人気があり空室率が低いエリアであっても、人口が減少傾向にあるエリアでは、将来的に空室リスクが高くなります。投資物件を選ぶ際には、人口が増えているエリアか、人口減少率が低いエリアを選びましょう。

総務省統計局「人口推計(2018年(平成30年)10月1日現在)」によると、前年度と比べて人口が増えているエリアは7か所(東京・沖縄・埼玉・神奈川・愛知・千葉・福岡)です。

▼建物の構造・設備

部屋の広さや間取り、建物の構造や設備なども、物件選びの重要なポイントです。新耐震基準が採用され、建物の構造がしっかりしている物件であれば、万が一地震が起こった場合にも倒壊する危険性が低くなります。また、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備があるかどうかも確認しておくと良いでしょう。

(実際に現地調査を行うこと)
媒体上のイメージと実態にギャップがないかを知るために、実際に物件を訪れて現地調査を行うのも良いでしょう。最寄り駅から物件までの距離や安全性、周辺の生活利便施設の様子、設備機器の状態や建物内の清掃状況など、実際に目で見て確認すると、不安要素が取り除かれます。

▼目的によって投資するべき物件は異なる

不動産投資を行う目的によって、購入すべき物件は異なります。まずは不動産投資を行う目的を明確にしましょう。不動産投資を行おうとするからには「副収入源を確保したい」「節税対策を行いたい」など目的があるはずです。

(1 老後の資金・収入源の確保したい場合)

本業の収入以外に副収入源を確保したいと考えている方や、老後の年金代わりの収入を得たいと考えている方は、次のような物件を選ぶとよいでしょう。

・都市部までのアクセスが良い
・入居率が安定している
・家賃相場が堅調である

こうした前提条件を満たすものとなると、物件の属性は必然的に都心の新築マンションや小規模な木造・軽量鉄骨アパートなどが中心になります。ただし、いずれも投資先として人気が高いため、出回っている物件自体が少ない、需要が高く競争が激しいなどの事情があり、購入は容易ではありません。

(2 節税対策の場合)

所得税の節税のために不動産投資を行う方は次のような物件を選ぶとよいでしょう。

・築年数が浅い
・立地が良く、価格下落の心配が少ない

節税対策には、利回りの高さよりも値下がりしにくい物件を選ぶ必要があります。そのため都心の物件が主な投資先となります。都心の物件は、売却するときに値崩れしにくく売却しやすいという特徴があるからです。

(3 相続税対策の場合)

収益不動産を相続する場合は、現金をそのまま相続するよりも相続税が少なくなるため、相続税対策に不動産投資を始める方も多いでしょう。相続税の節税を考えている方は次のような物件を選ぶとよいでしょう。

・都市部まで好アクセス
・自分の敷地に建てる

利回りは高くありませんが、都心のタワーマンションなど資産価値が下がりにくい物件が選ばれる傾向にあります。また自分の敷地に新築アパートや新築マンションを建てるケースも多く見られます。

▼目先の利益だけで中古物件を購入してはいけない

投資物件を選ぶ際、中古物件を検討する方も多いでしょう。新築物件と比較すると、物件価格が安い点が、中古物件の大きなメリットです。一方で見過ごせないリスクもあります。

ひとつは、間取りや設備が古い場合、一旦空室になってしまうと次の入居者がなかなか決まらない可能性があることです。物件が駅から離れていると、いっそう空室リスクは高くなります。また、空室期間が長期化しないように家賃を下げるといった対応方法もなくはありませんが、一方で持ち出しが増えるリスクを抱えることになります。

もうひとつは、築年数の経過で建物の価格が下がってしまうことです。入居者が見つからず売却しようと思っても、築年数や住環境の変化によって買い手が見つからない可能性もあります。目先の利回りや初期費用の安さだけで中古物件の購入を判断することは避けましょう。

▼投資物件を探すための方法

不動産投資を行う目的を明確にし、良い投資物件の条件を把握できたら、実際に投資物件を探しましょう。

(不動産情報サイトで探す)

不動産投資の人気が高まったことにより、不動産投資専門サイトが増加傾向にあります。そのため、インターネットから多くの情報を得られるようになりました。立地、価格、利回りなど希望の条件で絞り込んで物件を検索できるようになっており、通勤時間などちょっとした空き時間にも物件情報をチェックすることができます。

(競売情報で探す)

不動産競売物件情報サイトなどを利用すれば、実際に競売にかかっている物件の情報を閲覧できます。それらを利用すれば、相場より格安で物件を入手することができるかもしれません。

一方で競売物件は通常の物件の購入とは異なり、内覧ができない、瑕疵担保責任がないなどのリスクがあります。こうした事情から、不動産投資の初心者にはハードルが高いため、安定した不動産投資を目的とするのであれば、競売物件はあまりおすすめできません。

▼まとめ

不動産投資の中で最も重要ともいえる物件選び。目先の利回りだけにとらわれるのではなく、目的に応じた投資物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資は物件を購入してから長期間にわたって運用していくものです。物件選びの際だけでなく、購入後のフォロー体制が充実している不動産会社を選ぶことも不動産投資を成功させるポイントの一つです。

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2K-online事務局

主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約10年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織(階層別)を設立・運営。