不動産投資のレバレッジ効果とは?他の投資と何が違うのか

今回のテーマは、不動産投資のレバレッジ効果です。レバレッジをかけられる投資には、FX、先物、株式、など様々な種類があります。

しかし、実はその中でも不動産投資のレバレッジは特殊なものです。不動産投資にレバレッジをかけると、どのような効果があるのか、今回は簡単な計算例を交えて解説したいと思います。

レバレッジを理解して不動産投資をすると、投資効率が上がり、多くのリターンを得ることが出来ますが、当然レバレッジをかける場合の注意点もありますので、是非ご覧ください。

そもそもレバレッジ効果とは

(レバレッジ効果とは)

レバレッジとは「梃子(テコ)」あるいは「テコの原理」を意味しますが、投資では、少ない投資金額によって大きな取引を行なうこと「レバレッジをかける」などと表現します。レバレッジを効かせると、大きなリターンが狙える半面、リスクも大きくなります。

株式投資の信用取引もレバレッジの代表例ですが、FX投資はレバレッジの最大幅が大きいので、高リターンを狙う投資家を中心に最近人気が高い投資です。レバレッジ効果がプラスに活用できれば、少額の資金でも大きなリターンを狙うことが可能です。

不動産投資も金融機関からの借入金を使うことで、大きなレバレッジをかけることが可能です。ただし、株式やFXと違って、投資家本人の属性(年収・資産背景)によって、借入の可否、または借入金の上限額に大きな違いが出てきます。他の投資よりも本人の属性が影響する点、融資に関する理解が必要になる点に違いがあります。

不動産投資のレバレッジ効果 どれだけ違うのか?

不動産投資のレバレッジ効果を理解するために、2つの例を挙げてみます。レバレッジをかけなかった場合の投資例と、レバレッジをかけた場合の投資例です。両方とも、手持ちの自己資金は2000万円でスタートしてみます。

計算を簡単にするため、あえて利回りは8%、年間運営経費(管理代行手数料・税金など)は家賃収入の15%と設定します。

【利回りと経費に関する参考記事】
不動産投資の利回りは普通何%?成功投資家の基準はどのくらい?
不動産投資を始めるにはいくらかかる?購入時の諸費用・初期費用を解説

(1 レバレッジをかけない不動産投資)

手持ちの自己資金は2000万円です。物件を購入するには、初期費用がかかります。概ね物件価格の8%程度です。そうすると、物件の規模は1850万円くらいになります。規模的には、おそらく区分マンションか、地方の小型アパートになるでしょう。

物件価格 1850万円
 初期費用 約150万円(物件価格の8%相当)
 利回り  8%

 年間家賃収入 148万円
 年間運営経費 22万円(家賃収入の15%相当)
 年間実質利益 126万円
 

(2 レバレッジをかけた不動産投資)

今度は借入金を活用してレバレッジをかけた不動産投資を例にとります。借入を使う場合ですが、昨今では、物件価格の8割から9割くらいの借入が上限なので、今回は9割融資を受けた想定です。

この場合、物件価格の1割と初期費用を自己資金で補填しますので、物件価格の18%相当が自己資金となります。(物件価格は2000万円÷18%で計算できます)

物件価格 1億1千万円
(うち借入金9,900万円、自己資金1,100万円)
 初期費用 約888万円(物件価格の8%相当)
利回り  8%

 年間家賃収入 880万円
 年間運営経費 132万円(家賃収入の15%相当)
 年間実質利益 748万円

年間実質履歴は748万円になりますが、ここから借入金の返済が引かれます。仮に借入条件を以下のように設定してみると、年間返済額は504万円(月間で約42万円)となりますので、税引前のキャッシュフロー(以下、「税引前CF」)は244万円(748万円-504万円)になります。

【借入条件】
 借入金額 9,900万円
 借入期間 25年
 借入金利 2%

ここまでをまとめると、下表のようになります。

年間実質利益 税引前CF
レバレッジなし 126万円 126万円
レバレッジあり 748万円 244万円

実質利益では約6倍、税引前CFでは約2倍もの違いがあります。これが不動産投資におけるレバレッジ効果です。

もちろん、これはきちんと儲かる物件に投資しているからであって、儲からない物件に投資してしまうと、逆にレバレッジがかかってしまいます。(いわゆる「逆レバ」)

レバレッジをかけた不動産投資の注意点

レバレッジをかけて不動産投資をする際には、注意点があります。

(1 きちんと儲かる物件に投資すること)

前述のとおり、儲からない物件に投資してしまうと、レバレッジが逆にかかってしまいますので、損失が大きくなってしまいます。

そうならないように、物件の収益性をしっかりと見定めてから物件を購入するようにしましょう。

(2 利息を低い金融機関から借りること)

前述の比較で「実質家賃収入」と税引前CFの比較をしましたが、この税引前CFに大きく影響するのが、借入金の金利。金利が低ければ、CFが大きくなります。

先ほどは金利2%で計算しましたが、仮に1%だったとすると、次のようになります。(余談ですが、融資の現場では、金利が1%も違うのは、かなりレアなケースです)

金利2%の場合: 年間返済額504万円 税引前CF 244万円
金利1%の場合: 年間返済額447万円 税引前CF 301万円

年間でキャッシュフローが57万円も違ってきます。賃貸経営の安全性を考えると、とても大きな違いになります。

不動産投資と証拠金取引 レバレッジの違い

さて、ここまで不動産投資のレバレッジについてお伝えしましたが、不動産投資以外の投資では、どのようにレバレッジを活用するのでしょうか。大雑把に言えば、不動産投資以外の投資でレバレッジといえば「証拠金取引」になります。

(証拠金取引とは)

FX(外国為替証拠金取引)や日経225先物など証拠金を利用して取引を行う商品では、株式投資のように売買の都度、代金を受け渡すのではなく、決済時に売買により生じた損益(差額)のみを受け渡します。このような取引を「差金決済」といいます。

差金決済では、新規建て時に受渡金額は必要ありませんが、取引により損失が生じた場合でも決済ができるように一定額の金銭を預けておく必要があります。この預け入れる金銭を「証拠金」と呼び、証拠金を使用した取引のことを「証拠金取引」と呼びます。

(証拠金取引のレバレッジ)

例えばFX。FXにおけるレバレッジとは、担保となる保証金の何倍もの金額を取引することができる仕組みのことです。通常の両替などであれば10万円で10万円分の外貨しか取引できません。

しかし、10倍のレバレッジを使えば10万円の10倍、つまり100万円分の取引を行うことができます。担保となる保証金の何倍もの金額を取引することができることが、レバレッジの大きな特徴です。

(参考:国内FXの最大レバレッジは25倍)

金融庁のレバレッジ規制により、国内FXの最大レバレッジは25倍と定められています。例えば、10万円の保証金で最大レバレッジ25倍をかけて取引を行う場合、250万円分の取引を行うことが可能です。

(レバレッジの対象の違い)

さて、ここまで証拠金取引によるレバレッジについて概要を記載しましたが、この場合のレバレッジは、「キャピタルゲイン」にかけるものです。

一方、不動産投資のレバレッジは「インカムゲイン」にかけるものです。他の記事でも解説したことがありますが、不動産投資は、安定収入となり得る「インカムゲイン」にレバレッジをかけられる唯一の投資法です。

他の「インカムゲイン」としては、債券からの利子収入がありますが、借入金でレバレッジをかけて債券を買うことなどできません。実際、「日本国債の購入」を理由に銀行から融資を受けるのは難しいでしょう。

しかし、不動産投資は、不動産を担保にすることで、借入金というレバレッジをかけることが出来ます。これにより「インカムゲイン」(家賃収入)を増幅させることが出来るのです。

【参考記事】不動産投資のメリットとデメリットは?他の投資と徹底比較

不動産投資のレバレッジ まとめ

以上、今回は、不動産投資のレバレッジについて解説しました。不動産投資はインカムゲインにレバレッジをかけられるという点で、非常にユニークな投資です。

実際、筆者のクライアントの皆さんもサラリーマンからスタートして億を超える資産を形成した方々が大勢いらっしゃいます。

老後に向けた資産形成、安定した不労所得の構築を目指す方は、是非不動産投資も資産形成の手段として検討してみてください。

【参考記事】
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2K-online事務局

主に日本国内で活動する投資アドバイザー。宅地建物取引士。税理士法人を母体とするコンサルティングファームにて約10年勤務。相続税対策としての不動産活用と、資産形成のための不動産活用が得意分野。2013年から独立し、クローズドの会員組織(階層別)を設立・運営。